Giá nhà sẽ đi ngang hay tăng?

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đưa ra ba kịch bản cho thị trường nhà ở trong 6 tháng cuối năm 2026. Dù nguồn cung dự kiến tăng mạnh, thanh khoản và diễn biến giá vẫn phụ thuộc lớn vào lãi suất, dòng tiền và tiến trình hoàn thiện pháp lý.

Khảo sát của FERI cho thấy 96,9% người mua ưu tiên pháp lý minh bạch, trong khi nguồn cung sơ cấp có thể vượt 100.000 sản phẩm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ được dự báo chỉ dao động từ 20-30% trong kịch bản cơ sở, phản ánh tâm lý thận trọng vẫn chi phối thị trường.

Khảo sát của FERI trên hàng nghìn khách hàng mua bất động sản cho thấy yếu tố pháp lý minh bạch vẫn dẫn đầu với tỷ lệ lựa chọn 96,9%, phản ánh xu hướng người mua ngày càng thận trọng và đề cao tính an toàn. Vị trí và khả năng kết nối của dự án được 87,5% quan tâm, thể hiện nhu cầu sở hữu sản phẩm có tiềm năng gia tăng giá trị. Uy tín chủ đầu tư xếp thứ ba với 62,5%, cho thấy mối quan tâm đến năng lực triển khai và chất lượng sản phẩm. Giá bán (57,8%) và phương thức thanh toán (50,0%) vẫn quan trọng, nhưng khách hàng không còn chỉ đánh giá giá đơn thuần mà xem xét tổng thể giá trị sản phẩm, bao gồm tính pháp lý và khả năng khai thác sử dụng.

Cung cấp tăng, cầu vẫn thận trọng

Trong 6 tháng cuối năm 2026, nguồn cung mới dự báo tăng khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp vượt 100.000 sản phẩm. Phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm vai trò chủ đạo, chủ yếu từ các dự án quy mô lớn. Miền Nam dẫn đầu với 15.000 sản phẩm (40%), miền Bắc 12.000 sản phẩm (36%), miền Trung 5.000 sản phẩm (15%), miền Tây 1.000 sản phẩm (9%). Cầu dự báo duy trì ở mức thận trọng với tỷ lệ hấp thụ 20%-30%, chủ yếu từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn, hạn chế hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Kịch bản thách thức: lãi suất cao, giá giảm nhẹ

Nếu các yếu tố hỗ trợ cải thiện chậm hơn kỳ vọng, kinh tế thế giới diễn biến phức tạp và lãi suất thả nổi duy trì ở 13%-15%, nguồn cung có thể tăng 15%-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ duy trì dưới 20%. Thị trường sẽ ở trạng thái thanh khoản thấp với dòng tiền hạn chế.

Kịch bản kỳ vọng: tăng trưởng ổn định, giá đi ngang

Kịch bản có xác suất cao nhất xảy ra khi kinh tế duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý hoàn thiện từng bước và chính sách tiền tệ thận trọng. Nguồn cung tăng 20%-30%, lãi suất thả nổi 11%-13%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt 25%-40%. Dòng tiền tập trung vào sản phẩm an toàn, pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực.

Kịch bản lý tưởng: phục hồi mạnh, giá tăng 5-10%

Trong trường hợp kinh tế vĩ mô diễn biến thuận lợi, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, lãi suất giảm về 9%-11% và dòng vốn quay trở lại tích cực, nguồn cung có thể tăng 30%-40%, giá bán tăng 5%-10%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40%-50%. Thị trường sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn với thanh khoản, cung và mặt bằng giá cải thiện. Tuy nhiên, đây là kịch bản khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.

Diễn biến giá dự kiến ổn định hơn

Giá bán sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ trong 6 tháng cuối năm. Giá thứ cấp dự báo giảm nhẹ tại một số sản phẩm chịu áp lực lãi vay lớn. Giá thuê tiếp tục duy trì ổn định với xu hướng tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm, phản ánh nhu cầu cho thuê ổn định từ nhóm khách hàng tìm kiếm linh hoạt về hình thức sở hữu.