Giá BDS Trung Quốc hiện tại thế nào?

Thực tế đang diễn ra tại các đô thị siêu lớn (Megacity) của Trung Quốc như Bắc Kinh hay Thượng Hải. Thị trường bất động sản nước này không còn tăng hay giảm một cách đồng loạt nữa, mà đã bước vào giai đoạn "phân hóa lưỡng cực sâu sắc" (Structural Divergence).

Giá BDS Trung Quốc hiện tại thế nào ?

Thực tế đang diễn ra tại các đô thị siêu lớn (Megacity) của Trung Quốc như Bắc Kinh hay Thượng Hải. Thị trường bất động sản nước này không còn tăng hay giảm một cách đồng loạt nữa, mà đã bước vào giai đoạn "phân hóa lưỡng cực sâu sắc" (Structural Divergence).

Báo cáo từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) và các tổ chức nghiên cứu thị trường danh tiếng (như CRIC, UBS) cho thấy bức tranh phân tách rất rõ ràng giữa các tuyến vành đai:

1. Vành đai ngoài (Vành đai 5, 6, 7): Cơn ác mộng "thừa cung" và giảm giá

Các khu vực nằm quanh tuyến vành đai 5, vành đai 6 (như quận Thông Châu, Xương Bình ở Bắc Kinh) hay xa hơn là vành đai 7 (vùng giáp ranh kết nối các đô thị vệ tinh) đang hứng chịu làn sóng sụt giảm giá nghiêm trọng nhất, có nơi giảm từ 30% đến hơn 45% so với thời kỳ đỉnh cao.

Nguồn cung khổng lồ từ các "siêu dự án" ngoại ô: Đây là khu vực tập trung các quỹ đất lớn mà các tập đoàn địa ốc trước đây (như Evergrande, Country Garden) gom sắm và xây dựng ồ ạt. Khi dòng vốn bị siết và tâm lý người mua chuyển sang phòng thủ, lượng hàng tồn kho tại đây trở nên quá tải.

Hạ tầng chưa bắt kịp tốc độ xây dựng: Dù có tàu điện ngầm kết nối, việc di chuyển từ vành đai 5, 6 vào trung tâm làm việc mất từ 1,5 đến 2 tiếng. Khi kinh tế giảm tốc, giới trẻ Trung Quốc có xu hướng co cụm lại, chấp nhận thuê nhà nhỏ ở trong thành phố thay vì mua nhà chịu áp lực nợ lớn ở vùng ven.

Áp lực từ thị trường thứ cấp (nhà cũ bán lại): Tại các vùng ngoại ô, làn sóng cắt lỗ từ các nhà đầu tư cá nhân diễn ra rầm rộ, trực tiếp ép giá các dự án nhà ở mới xây xuống mức thấp kỷ lục.

2. Vành đai trong (Vành đai 1, 2, 3, 4): Sức hút tuyệt đối của "Lõi trung tâm"

Trái ngược hoàn toàn với vùng ngoại ô, bất động sản cao cấp nằm trong các tuyến vành đai nội đô lõi lại đang có dấu hiệu chạm đáy và bật tăng trở lại. Nhiều dự án căn hộ hạng sang tại Thượng Hải và Thâm Quyến ghi nhận tình trạng "cháy hàng" ngay trong ngày đầu mở bán.

Tính khan hiếm tuyệt đối: Quỹ đất bên trong vành đai 2, 3 hay 4 tại các thành phố cấp 1 (Tier-1) gần như đã cạn kiệt. Không có nguồn cung mới ồ ạt nghĩa là áp lực giảm giá bằng không.

Nơi trú ẩn an toàn của dòng tiền: Giới nhà giàu Trung Quốc sau khi rút vốn khỏi thị trường chứng khoán hoặc các kênh đầu tư rủi ro đang có xu hướng "đổ bê tông" dòng tiền vào các tài sản cốt lõi. Họ hiểu rằng, dù thị trường có khủng hoảng, giá trị của một căn hộ nhìn ra bến Thượng Hải hay nằm trong vành đai 3 Bắc Kinh vẫn luôn giữ vững nhờ hệ thống trường học chất lượng cao, bệnh viện đầu ngành và trung tâm tài chính vây quanh.

Chính sách nới lỏng tập trung: Chính phủ Trung Quốc đã gỡ bỏ phần lớn các hạn chế mua nhà (Home-buying restrictions) đối với người có hộ khẩu ngoại tỉnh khi mua nhà tại vùng lõi đô thị lớn, trực tiếp kích cầu dòng vốn từ khắp nơi đổ về trung tâm.

3. Bản chất của sự dịch chuyển: "Cầu toàn" thay vì "Đầu cơ"

Sự phân hóa theo các tuyến vành đai gửi đi một thông điệp rất rõ ràng về tư duy của người mua nhà hiện nay:

Từ "Mua vì tương lai" sang "Mua vì hiện tại": Trước đây, người ta mua đất vành đai 5, vành đai 6 với kỳ vọng 5-10 năm sau đô thị sẽ mở rộng tới đó và tăng giá bằng lần. Hiện tại, dòng tiền chỉ tập trung vào những giá trị sẵn có, sờ thấy được ở vùng lõi trung tâm.

Mô hình phân hóa này của Trung Quốc là một bài học đắt giá cho thị trường bất động sản các nước đang phát triển, bao gồm cả Việt Nam (với các tuyến vành đai 3, vành đai 4 tại Hà Nội và TP.HCM). Khi cơn sốt đất qua đi, vùng ven xa xôi không có hạ tầng thực tế luôn là nơi giảm giá sâu nhất, trong khi vùng lõi nội đô vẫn là thành trì kiên cố giữ giá.