#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Gần 100 ngàn sản phẩm nhà ở mở bán, người mua vẫn thiếu loại vừa túi tiền

Báo cáo VARS cho thấy nguồn hàng nhà ở tăng 50% trong nửa đầu năm, nhưng căn hộ mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đây là số liệu của phân khúc nhà ở, bao gồm căn hộ, nhà thấp tầng và đất nền. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho biết số dự án và sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường đã tăng nhờ gỡ vướng pháp lý, phê duyệt mới và đẩy nhanh triển khai. Dù vậy, không phải dự án nào cũng ra hàng ngay; nhiều chủ đầu tư vẫn kéo dài giai đoạn thăm dò khách hàng trước áp lực tài chính và sức mua chưa thật sự vững.

Riêng quý 2 có gần 34 ngàn sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm 10% so với quý đầu năm và thấp hơn 8% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tập trung ở các đại đô thị, dự án quy mô lớn và khu vực có hạ tầng đang triển khai. 4 doanh nghiệp gồm Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group và Sun Group đóng góp 43% tổng nguồn hàng mở bán mới trong nửa đầu năm.

Vấn đề nằm ở cơ cấu hàng hóa. Căn hộ chiếm 70% nguồn cung nhà ở thương mại mới trong 6 tháng, còn nhà thấp tầng và đất nền chiếm 30%. Nhưng trong nhóm căn hộ, phân khúc cao cấp giá 50-80 triệu đồng/m2 chiếm 45%; căn hộ hạng sang và siêu sang chiếm thêm 33%. Căn hộ trung cấp chỉ còn 22%, còn căn hộ thương mại bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng.

Nguồn: VARS

Theo bà Miền, tình trạng lệch pha cung - cầu chưa được giải quyết dù thị trường đã trải qua nhiều giai đoạn tháo gỡ pháp lý và hỗ trợ tín dụng. Áp lực chi phí đất, vốn và xây dựng khiến nhiều dự án mới phải định vị ở phân khúc cao hơn, kể cả tại các địa phương từng là nguồn cung chủ lực của căn hộ trung cấp.

Ông Lưu Quang Tiến, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS IRE, cho rằng chi phí đầu vào cao khiến chủ đầu tư khó giảm giá niêm yết. Thay vào đó, họ tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi vay hoặc giãn tiến độ thanh toán. Vì vậy, giá công bố và giá thực tế trên hợp đồng có thể chênh nhau đáng kể ở một số dự án.

Sức mua chưa theo kịp lượng hàng. Quý 2 có 23,600 giao dịch nhà ở sơ cấp, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 41%, giảm từ 47% trong quý 1. Lũy kế nửa đầu năm, thị trường có 48 ngàn giao dịch, tỷ lệ hấp thụ 49%, thấp hơn mức 62% cùng kỳ 2025.

Căn hộ vẫn dẫn dắt giao dịch, chiếm 73% số sản phẩm nhà ở mới bán được trong 6 tháng. Căn hộ cao cấp đóng góp khoảng 46% giao dịch căn hộ. Thanh khoản không lan đều mà tập trung vào dự án có pháp lý rõ, tiến độ tốt, vị trí thuận tiện và chính sách thanh toán phù hợp. Nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của các doanh nghiệp còn lại.

Ông Tiến nhận xét dòng tiền trên thị trường đang chuyển từ “đón sóng” sang “đón giá trị”. Người mua không còn chỉ chờ giá tăng mà quan tâm hơn đến khả năng cho thuê, tính thanh khoản, chất lượng vận hành và thời gian có thể nắm giữ tài sản. Đây cũng là lý do lượng khách tìm hiểu vẫn cao nhưng quyết định xuống tiền chậm hơn.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE báo cáo tại hội thảo sáng 16/07 - Ảnh: Tử Kính

Giá nhà không chỉ nằm ở giá bán

Sự thận trọng đó bắt đầu từ bài toán khả năng chi trả. TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng người mua nhà không thể chỉ nhìn giá mỗi mét vuông. Tại vùng TPHCM, chi phí nhà ở cùng các khoản liên quan như đi lại, điện nước và internet, theo tính toán ông nêu tại tọa đàm, có thể chiếm 56-58% thu nhập hộ gia đình.

Theo TS. Kiên, khi chọn nhà, khoảng cách đến trung tâm không quan trọng bằng thời gian đi lại hằng ngày. Một căn nhà cách xa hơn nhưng có metro, đường kết nối và hệ tiện ích đầy đủ có thể phù hợp hơn một dự án gần trên bản đồ nhưng người ở phải mất hàng giờ để đến chỗ làm, trường học hay bệnh viện.

Góc nhìn này giải thích vì sao việc phát triển đô thị vệ tinh không thể chỉ dừng ở mở đường hoặc xây thêm căn hộ. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng TPHCM vẫn còn dư địa đất đai, nhưng việc tạo quỹ đất sạch, hoàn chỉnh pháp lý và đủ điều kiện triển khai dự án mới là nút thắt lớn hơn.

Ông Kiệt cũng lưu ý một khu đô thị chỉ có thể kéo giãn dân cư nếu người dân thấy có thể sống ổn định ở đó: đi lại thuận tiện, có việc làm, trường học, y tế, thương mại và không gian sinh hoạt. Hạ tầng giao thông là điểm khởi đầu, nhưng hạ tầng xã hội mới quyết định người mua có chuyển ra vùng ven để ở lâu dài hay không.

Nguồn vốn là nút thắt còn lại. Ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia nghiên cứu thị trường của DKRA Group, cho biết mức chi trả phổ biến của nhiều khách hàng hiện quanh 2-3 tỷ đồng cho một bất động sản. Theo quan sát của DKRA, hơn 70% người mua sản phẩm sơ cấp phải dùng vốn vay ngân hàng.

“Thị trường bất động sản ở Việt Nam phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng”, ông Thắng nói. Lãi vay cá nhân từng phổ biến quanh 6-7%/năm tại một số chương trình ưu đãi, nhưng hiện nhiều khoản vay cố định năm đầu đã vượt 10%, thậm chí lên 12-13%/năm tại một số ngân hàng thương mại cổ phần. Khi khoản trả nợ hàng tháng tăng, người mua buộc phải lùi kế hoạch hoặc chọn căn nhà nhỏ hơn, xa hơn.

Ông Võ Hồng Thắng (giữa), chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Group, chia sẻ tại hội thảo sáng 16/07 - Ảnh: Tử Kính

Bởi vậy, ưu đãi lãi vay hay giãn tiến độ thanh toán có thể giúp giao dịch không rơi quá sâu, nhưng không thay thế được nguồn cung phù hợp thu nhập. Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia nghiên cứu và phát triển bất động sản, Giám đốc Học viện Eagle, đề nghị nhìn lại kinh nghiệm từ gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng trước đây. Theo ông, chính sách chỉ tạo tác động rõ khi gắn vốn vay với tiêu chí về giá, diện tích và người mua nhà lần đầu, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư phát triển đúng phân khúc cần thiết.

Nghị định 136/2026/NĐ-CP cũng nâng trần thu nhập để mua nhà ở xã hội: người độc thân dưới 25 triệu đồng/tháng, người độc thân nuôi con nhỏ dưới 35 triệu đồng/tháng, còn vợ chồng dưới 50 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, từ chính sách đến các căn nhà có thể mua hoặc thuê được vẫn cần thời gian, quỹ đất và sự tham gia thực chất của doanh nghiệp.