#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đừng để lãi suất ưu đãi "đánh lừa": Bài toán sống còn khi vay mua bất động sản

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng mạnh chỉ trong vài tháng đang tạo áp lực lớn lên người đi vay. Nếu thiếu kịch bản tài chính dài hạn, người mua nhà rất dễ rơi vào “bẫy nợ” khi giai đoạn ưu đãi kết thúc.

Sau Tết Nguyên đán, thị trường tín dụng bất động sản ghi nhận một làn sóng điều chỉnh đáng chú ý khi lãi suất vay mua nhà leo thang nhanh chóng. Từ mức phổ biến 6–8%/năm cách đây 4–5 tháng, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất lên 12–14%/năm, đồng thời rút ngắn thời gian ưu đãi còn 12–18 tháng thay vì 24 tháng như trước.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, mặt bằng lãi suất đã thay đổi rõ rệt. Theo thông báo từ một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hiện thấp nhất khoảng 9,6%/năm – cao hơn đáng kể so với mức 6–7% cố định cùng kỳ năm ngoái.

Các ngân hàng quốc doanh khác cũng không nằm ngoài xu hướng này. VietinBank áp dụng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng ở mức trên 12%/năm. BIDV nâng lãi suất lên tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và có thể chạm 13,5% với kỳ hạn 18 tháng. Agribank giữ mức thấp hơn trong ngắn hạn nhưng cũng tiệm cận 10% khi kéo dài kỳ cố định.

Ở khối ngân hàng tư nhân, lãi suất tiếp tục neo cao. MB Bank, VIB hay Techcombank đều niêm yết lãi suất 8,5–12% trong thời gian ưu đãi, trước khi chuyển sang thả nổi 11–15%/năm tùy điều kiện.

Đáng chú ý, các gói vay “giá rẻ” từ 3,99–6%/năm mà nhiều ngân hàng quảng bá thực chất chỉ áp dụng trong 3–6 tháng đầu. Sau đó, lãi suất thả nổi được tính theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3–4%/năm, dễ dàng vượt ngưỡng 12–14%.

Cú sốc dòng tiền và áp lực tâm lý người vay

Theo các chuyên gia, tốc độ tăng lãi suất quá nhanh đang tạo ra cú sốc lớn với người vay mua nhà. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết: với lãi suất 14%/năm, khoản vay 1 tỷ đồng hiện nay tạo áp lực tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Nghĩa vụ trả lãi gần như tăng gấp đôi, dù dư nợ không đổi.

Áp lực này khiến nhiều người mua nhà phải tạm hoãn kế hoạch. Không chỉ nhà đầu tư, ngay cả nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cũng trở nên thận trọng hơn khi thu nhập không theo kịp tốc độ tăng của chi phí vốn.

Hệ quả là thanh khoản thị trường suy giảm. Ông Phan Thành Chương, Giám đốc TC Land, cho biết nhiều khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, thậm chí trì hoãn ký hợp đồng do lo ngại rủi ro tài chính dài hạn.

Tránh “bẫy nợ”: Người vay cần làm gì?

Giới phân tích cho rằng mặt bằng lãi suất hiện nay sẽ đẩy nhanh quá trình sàng lọc thị trường. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn rút lui, trong khi người mua để ở buộc phải tính toán kỹ hơn giữa thu nhập, nghĩa vụ trả nợ và giá trị thực của tài sản.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, nhấn mạnh rủi ro lớn nhất không nằm ở mức lãi suất ưu đãi ban đầu, mà ở việc đánh giá sai nghĩa vụ tài chính dài hạn. Bài học từ năm 2022 cho thấy nhiều người vay vượt quá khả năng chi trả, đến khi hết ưu đãi đã rơi vào áp lực nợ nần, buộc phải bán bớt tài sản để xoay xở.

Các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà:

Không vay quá 80% giá trị tài sản, dù ngân hàng có thể cho vay 85%.

Tổng tiền trả nợ hàng tháng không nên vượt 50% thu nhập.

Luôn xây dựng kịch bản lãi suất thả nổi cao hơn hiện tại để kiểm tra sức chịu đựng dòng tiền.

Bà Mai Thanh Thảo từ Savills Việt Nam cho rằng người mua nhà cần nhìn xa hơn giai đoạn ưu đãi, tính đến kịch bản lãi suất biến động trong nhiều năm. “Không nên để quyết định an cư phụ thuộc vào vài tháng lãi suất thấp ban đầu”, bà nhấn mạnh.