Dự báo phân khúc bất động sản hồi phục sớm nhất dù giá tiếp tục tăng

Loại hình chung cư vẫn đang có tín hiệu khởi sắc về thanh khoản. Đây cũng là phân khúc được dự báo có chuyển động hồi phục sớm nhất trên thị trường.

Giá chung cư vẫn tiếp tục tăng

Theo Tiền Phong, dù thị trường bất động sản chưa hết khó khăn nhưng giá bán chung cư vẫn tăng cả Hà Nội, TP.HCM. Thậm chí, có phân khúc chung cư lên đến 200 triệu đồng/m2 trong khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt nhà ở giá rẻ thấp khiến giấc mơ an cư của nhiều người càng khó.

Theo Bộ Xây dựng, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước.

Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất, tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực trung tâm.

Đối với thị trường Hà Nội, Bộ Xây dựng đánh giá trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

"Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỉ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn", Bộ Xây dựng đánh giá.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng trên 3% so với quý trước.

Với phân khúc trung cấp, các căn hộ có các mức giá khá đa dạng như dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony (huyện Hoài Đức) giá chào bán từ 39 - 42 triệu đồng/m2, dự án Hoàng Thành Pearl (quận Nam Từ Liêm) giá trong khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2, phân khu Sakura của dự án Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) khoảng 43 triệu đồng/m2…

Giá bán các căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội có mức giá trong khoảng từ 51 - 82 triệu đồng/m2..

Còn tại TP HCM, khoảng 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm đến từ một dự án khu đô thị ở phía đông. Khoảng 96% nguồn cung mới của quý đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang.

Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TPHCM trong quý III đạt hơn 60 triệu đồng/m2

Theo Bộ Xây dựng, giá bán của một số căn hộ chung cư bình dân (có mức giá từ 25 - 35 triệu đồng/m2) điển hình như dự án căn hộ studio Diyas Sky (quận Tân Bình) giá chào bán trong khoảng 25,5 - 32 triệu đồng/m2, dự án căn hộ Citi Alto có giá chào bán trong khoảng 29 - 34 triệu đồng/m2.

Các chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2) điển hình như dự án An Gia Skyline (quận 7) có giá chào bán 39 triệu đồng/m2, Happy Valley (quận 7) khoảng 48,2 triệu đồng/m2, Royal Park Riverside (quận 8) khoảng 35 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, các căn hộ chung cư cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2) hiện khá đa dạng mức giá, nhiều căn có giá cao chót vót, như dự án Empire City - The Monarch tại khu đô thị Thủ Thiêm có giá khoảng 200 triệu đồng/m2, Thảo Điền Green (TP Thủ Đức) có giá chào bán khoảng 100 triệu đồng/m2, phân khu The Beverly Solari thuộc Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức) 47 - 66 triệu đồng/m2.

Sớm hồi phục

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam dự báo, phân khúc chung cư trung và thấp cấp có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý III/2024. Hiện tại, bà Dung nhận định nguồn cung của phân khúc này rất thấp và khi có dấu hiệu phục hồi về nguồn cung, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn với các dự án căn hộ, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực.

Đối với chung cư cao cấp và hạn sang, chất lượng sản phẩm sẽ được cải thiện nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu của các khách hàng sẵn sàng chi trả. Tiêu chí của khách hàng ngày càng khắt khe. Họ đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, đặc biệt là các yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.

Về giá bán, bà Dung cho rằng, trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán sẽ không giảm xuống nhưng tốc độ tăng giá không quá cao chỉ ở mức dưới 10% theo từng phân khúc và từng khu vực của dự án. Bởi vì trong cơ cấu sản phẩm được chào bán trong thời gian tới, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cao cấp có thể vẫn chiếm phần lớn trong tổng giỏ hàng. Như vậy, mặt bằng giá bán sẽ ở mức trung bình từ 7 - 10%/năm.

Còn ở thị trường thứ cấp, thời gian qua thị trường rất khó khăn, tính thanh khoản tạm thời đang bị giảm, nhưng về tương lai trung và dài hạn thì mức giá vẫn đang tăng trưởng cao. Bởi vì hiện tại nhu cầu thực của người đi mua nhà vẫn cao ở cả Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, nguồn cung để cung cấp ra thị trường lại đang khan hiếm.

Đại diện CBRE cho rằng, nguyên nhân khác khiến cho mặt bằng giá bán trong năm 2024 vẫn ở mức cao là vì càng ngày các chủ đầu tư chú trọng vào chất lượng dự án và sản phẩm.

Mặt khác, ở những khu vực có sự hỗ trợ tốt từ cơ sở hạ tầng thì bất động sản khu vực đó sẽ có sự tăng giá tốt. Chẳng hạn như tại TP.HCM có khu vực phía Đông nhờ vào tuyến Metro, còn tại Hà Nội ở khu vực phía Đông có cầu Vĩnh Tuy, hay khu vực Tây Hồ Tây có dự án Lotte Mall thì ngay lập tức giá trị bất động sản thuộc những khu vực này tăng lên.

Về tính thanh khoản, bà Dung dự đoán, ở những tháng cuối năm 2023, thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện hơn so với nửa đầu năm. Thực tế, một vài dự án được chào bán trong tháng 7 vừa qua đã có tỷ lệ hấp thụ lên đến 80 - 90%.

Bước sang năm 2024 tỷ lệ hấp thụ ở thị trường chung cư sẽ duy trì ở mức khả quan. Vì nguồn cung trong năm 2024 cũng không có quá nhiều sản phẩm đắt tiền hay sản phẩm hạng sang mà có nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân hơn, và nếu giá có cao hơn thì chất lượng cũng tốt hơn nên người dân cũng sẵn sàng chi trả cho những sản phẩm như vậy.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng dự báo, loại hình nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ có sự hồi phục mạnh. Còn đối với nhà ở cao cấp với mức giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên thì sẽ phục hồi chậm hơn. Đối với nhà liền kề, biệt thự, shophouse nằm ở các thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM) thì sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn các sản phẩm tương tự nhưng ở xa trung tâm đô thị lớn. Còn với phân khúc đất nền ở các tỉnh, ông Quyết dự báo sẽ mất nhiều thời gian hơn để có thể phục hồi.