Dự án treo chờ “hồi sinh” dòng vốn

Dù đã có hơn 1.100 dự án được gỡ vướng trong năm 2025, cả nước hiện vẫn còn 3.338 dự án tồn đọng với tổng quy mô 145.638 ha đất và lượng vốn bị đóng băng lên tới hơn 2,5 triệu tỷ đồng. Việc tháo gỡ "cục máu đông" này đòi hỏi sự kết hợp đồng bộ giữa khai thông hành lang pháp lý và tái cấu trúc thị trường vốn.

Khung pháp lý từ Nghị quyết 170, 171/2024/QH15 và Nghị quyết 29/2026/QH16 đang mở đường gỡ nút thắt đất đai, song bài toán khôi phục dòng vốn và sàng lọc dự án mới là yếu tố quyết định để tránh giải cứu dàn trải.

Mặc dù năm 2025 đã xử lý 1.151 dự án treo với tổng mức đầu tư 804.953,6 tỷ đồng, hiện nay cả nước vẫn còn 3.338 dự án tồn đọng trên 145.638 hecta đất. Trong đó, 1.814 dự án thuộc thẩm quyền địa phương và 1.524 dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội. Phần lớn là các dự án bất động sản, hệ quả từ những biến động trên thị trường tài chính và bất động sản khi lãi suất tăng khiến chủ đầu tư suy giảm năng lực tài chính.

Các dự án treo gặp vấn đề từ nhiều phía: thay đổi quy hoạch, chậm xác định giá đất, chậm tính tiền sử dụng đất, chậm giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng thị trường trái phiếu, suy giảm thị trường bất động sản, hoặc chủ đầu tư vướng vào tranh chấp pháp lý. Ngoài ra, một số chủ đầu tư có thể cố tình không triển khai dự án để chờ đợi tăng giá đất.

Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 170/2024 về tháo gỡ khó khăn cho các dự án tại TP. HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa; Nghị quyết 171/2024 thí điểm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; Nghị quyết 29/2026 xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Bộ ba luật Đất đai - Nhà ở - Kinh doanh bất động sản cũng đang được sửa đổi để hoàn chỉnh khung pháp lý phù hợp với yêu cầu thị trường.

Bên cạnh tháo gỡ pháp lý, Quốc hội và Chính phủ đang nỗ lực phát triển thị trường vốn để tạo thêm kênh dẫn vốn cho các dự án. Nghị định 200/2026 quy định mới về chào bán trái phiếu nhằm mở rộng hành lang pháp lý. Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh không phải dự án nào cũng nên được hỗ trợ.

Các chuyên gia lưu ý Nhà nước cần thiết lập bộ tiêu chí sàng lọc để tránh giải cứu dàn trải. Việc phục hồi dòng vốn phải nằm trong chiến lược tái cấu trúc thị trường, mục tiêu không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà khôi phục hiệu quả sử dụng đất, tạo nguồn cung phù hợp và nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản.