Dòng tiền săn "vùng trũng" giá nhà

Nửa đầu năm 2026 ghi nhận pha điều chỉnh mạnh của thị trường bất động sản (BĐS) khi mức "cắt lỗ" trên thị trường thứ cấp tăng từ 100–200 triệu đồng lên 300–500 triệu đồng/căn do áp lực lãi suất. Tuy nhiên, giá sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn tăng trưởng: Hà Nội chạm mốc 123 triệu đồng/m2, Hưng Yên đạt 69 triệu đồng/m2 (tăng 2%), TP.HCM ghi nhận 108 triệu đồng/m2 và Bình Dương lập mặt bằng mới 58 triệu đồng/m2 (tăng 30% cùng kỳ). Trong bối cảnh nguồn cung mở bán mới đạt 70.000 sản phẩm (tăng 40%), dòng tiền thông minh đang dịch chuyển mạnh về các dự án "bóc tách chi phí" có biên an toàn cao.

Mặt bằng giá sơ cấp bị đẩy lên cao bởi chi phí phát triển dự án buộc các chủ đầu tư phải cắt giảm chính sách ưu đãi, trả giá BĐS về "giá trị thực" để kích hoạt thanh khoản.

Nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận điều chỉnh mạnh nhất trong 2 năm qua. Trên thị trường thứ cấp, mức cắt lỗ tăng từ 100-200 triệu đồng lên 300-500 triệu đồng/căn hộ. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Tại Hà Nội, giá bình quân đạt 123 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý trước. Khu vực Hà Nội mở rộng tăng 29% theo quý lên 112 triệu đồng/m2. TP.HCM giữ mức 108 triệu đồng/m2, trong khi Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới 58 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hiện tượng đáng chú ý là nguồn cung gia tăng mạnh nhưng không kéo giá xuống. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận 98.000 sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ 2025, trong đó hơn 70.000 sản phẩm mới. Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, mặt bằng giá cao hiện nay phản ánh chi phí phát triển dự án tăng do thay đổi chính sách giá đất, cộng với chi phí xây dựng, tài chính và nhân công ở mức cao. Nhu cầu mua ở và tích sản vẫn hiện hữu, giúp thị trường duy trì thanh khoản tương đối.

Ở nội thành Hà Nội, gần như không có dự án giá sơ cấp dưới 70 triệu đồng/m2. Các dự án được coi là 'rẻ' nhất cũng từ 80 triệu đồng/m2 trở lên. Để thoát cuộc đua ưu đãi, một số chủ đầu tư đã chọn cắt toàn bộ chi phí marketing và ưu đãi để đưa giá về 'giá trị thực'. An Bình Homeland của Geleximco áp dụng mức giá chưa VAT 67-68 triệu đồng/m2, được coi là rẻ nhất nội thành Hà Nội hiện nay. Dự án này đã chốt hơn 1.000 căn chỉ trong 10 ngày mở bán.

Theo ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, cắt giảm chi phí để đưa ra mức giá 'thấp nhất có thể' là hướng đi thông minh trong bối cảnh giá cao hiện nay. Điều này tạo lợi ích lâu dài cho người mua khi biên độ tăng trưởng vẫn còn trong tương lai. Ông Cao nhận định hiện tượng điều chỉnh giá sẽ không tồn tại lâu trên thị trường. Do đó, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nên tranh thủ giai đoạn hiện nay để cơ cấu lại danh mục, bán những tài sản kém tiềm năng và chuyển dòng tiền sang bất động sản có dư địa tăng trưởng tốt hơn.

Giai đoạn hiện nay mở ra cơ hội sở hữu bất động sản có vị trí tốt với mức giá hợp lý hơn so với mặt bằng chung. Các dự án áp dụng 'giá gốc' kèm chính sách thanh toán đợt 1 siêu thấp, chỉ 15% khi ký hợp đồng, phần còn lại trả dần trong 3-5 năm. Bên cạnh yếu tố giá, những dự án nằm ở nội thành Hà Nội còn có ưu thế về vị trí, hạ tầng đồng bộ và quần thể đô thị hiện đại với đầy đủ tiện ích, dịch vụ.