Doanh nghiệp tìm cách đẩy giá đất Thủ Thiêm để tạo mặt bằng giá mới, làm giá cổ phiếu?

Đấu giá đất Thủ Thiêm có thể mất cọc nhưng có tín hiệu tích cực đến thị trường chứng khoán, làm cho giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh.

Kịch bản thao túng giá?

PGS.TS Nguyễn Hồng Nga, Trường Đại học Kinh tế Luật (ĐHQG TPHCM) dẫn báo cáo từ Cục Thuế TPHCM cho thấy, trong giai đoạn 2010-2020, tiền thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng giảm. Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) đạt 125.270 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,26% tổng thu ngân sách TPHCM.

Đến cuối năm 2021, TPHCM tổ chức đấu giá 4 khu đất vàng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Kết quả giá trúng đấu giá đất cao hơn từ 4-8,3 lần so với giá khởi điểm. Điều này cho thấy sự bất thường nếu so sánh với các kết quả đấu giá đất từ một số địa phương khác.

Cụ thể, giá trúng đấu giá đất tại Cần Thơ tối đa cao hơn giá khởi điểm 53%, Đồng Tháp tối đa cao hơn 24%, Đắk Nông tối đa cao hơn 50%, Sơn La tối đa cao hơn 85%... Như vậy, chưa có địa phương nào giá trúng thầu cao gấp đôi so giá khởi điểm. Thống kê đấu giá đất tại Hồng Kông (Trung Quốc), giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm 30-50%. Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, nhưng giá đất cũng chỉ gần 1,5 tỷ đồng/m2.

Từ phân tích trên, PGS.TS Nguyễn Hồng Nga đặt nghi vấn, liệu đã có một kịch bản trước khi đấu thầu xảy ra giữa các nhà tham gia đấu thầu, hoặc các nhà đấu thầu đã cố tình bằng mọi cách đẩy giá đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm cao nhất có thể để tạo mặt bằng giá mới, nhằm thao túng giá và bán những khu đất họ đang sở hữu gần kề để trục lợi? Liệu trong tính toán của các nhà trúng thầu, có thể mất cọc nhưng họ sẽ đánh tín hiệu tích cực đến thị trường chứng khoán, làm cho giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh.

Nêu lên “kẽ hở” của pháp luật, Th.S Dư Phước Thoại, Trường Đại học An Giang phân tích, theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Thực tế cho thấy, nếu khoản tiền đặt trước quá cao sẽ khó khăn cho việc kêu gọi, mở rộng người tham gia đấu giá nhưng nếu quá thấp sẽ làm cho biện pháp này không còn ý nghĩa và dẫn đến những hành vi tiêu cực.

Nếu tiếp cận ở góc độ đấu giá quyền sử dụng đất thì khoản tiền này chưa đủ cao để đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá. Cho nên, hiện nay cần một giải pháp linh hoạt hơn trong trường hợp này để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.

Cần sửa đổi song song nhiều luật

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản-Bộ Xây dựng cho biết, thực tế cho thấy, thời gian qua thị trường bất động sản đã phát sinh nhiều bất cập, như lệch pha cung cầu. Một trong những nội dung dư luận và nhà đầu tư rất quan tâm là việc các nhà đầu tư bỏ giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại phiên đấu giá với giá quá cao. Với số tiền đất như vậy và chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, tính ra một căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Với giá bán như vậy ai mua? Rõ ràng Nhà nước cũng không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông.

“Hiện nay còn nhiều vướng mắc liên quan đến thị trường bất động sản cần phải sửa đổi luật, sửa đổi không chỉ một luật mà phải song song nhiều luật như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư…, ông Khởi nói.

Theo các chuyên gia, từ tháng 8/2019 đến nay, TPHCM có áp dụng hệ số K nhưng gần như tương tự nhau đối với các trường hợp. Đồng thời, khoảng cách về hệ số điều chỉnh giữa các giai đoạn khá nhỏ so với mức tăng của thị trường. Cụ thể, giá đất trên đường Đồng Khởi quận 1 được công bố là 162 triệu đồng/m2. Nếu nhân với hệ số K cao nhất là 2,5 lần thì tương đương giá đất tại đường Đồng Khởi là 405 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế giá đất thị trường khu vực này hiện ở mức 1,1 tỷ đồng/m2.

Do đó, cần rà soát và điều chỉnh định kỳ hoặc đột xuất khung giá đất của nhà nước, bám sát diễn biến quan hệ cung cầu của thị trường. Đồng thời cần có quy định về giá đất cụ thể hơn. Về ngắn hạn, có thể đưa ra đề xuất về hoàn thiện quy định về giá đất nhà nước. Về dài hạn, cần xem xét và cân nhắc việc bỏ hẳn quy định về giá đất nhà nước và tất cả chỉ còn dựa vào giá đất thị trường.

Qua tình huống thực tiễn tại Thủ Thiêm, TS Trương Minh Huy Vũ, ĐHQG TPHCM đề xuất chính quyền TPHCM đồng hành với các chủ đầu tư dự án bất động sản trong khu vực Thủ Thiêm trong mục tiêu chứng minh tính đặc biệt và đẳng cấp của quỹ đất khu vực này.

Theo đó, tính đặc biệt và đẳng cấp cần được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh nghiệp đầu tư, hoạt động trong khu vực và cả các cá nhân mua nhà ở trong khu vực này. Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong TPHCM.

Ngoài ra, cần tăng cường năng lực thực thi trong quản lý nhà nước với các dự án đầu tư, chẳng hạn như các biện pháp, chế tài về thời hạn cho nhà đầu tư sau khi được giao, thuê đất phải đưa đất vào sử dụng. Nếu quá hạn sẽ có mức phạt cao và khi quá thời điểm gia hạn mà vẫn không triển khai thì sẽ bị thu hồi lại đất được giao.

Với những vấn đề vượt thẩm quyền, TPHCM sẽ kiến nghị Trung ương sớm có giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thực thi hiệu quả. TPHCM cũng đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho TPHCM trong giai đoạn tới.