Doanh nghiệp địa ốc: Người bứt phá, kẻ ngụp lặn

Nửa đầu 2025, bức tranh địa ốc niêm yết phân hóa rõ nét: Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh tăng tốc lợi nhuận nhờ quỹ đất lớn và dòng tiền khỏe, trong khi Novaland, Hà Đô vẫn vật lộn với lỗ ròng, áp lực nợ vay và dòng tiền âm. Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc khắc nghiệt, chỉ những doanh nghiệp tài chính vững mới trụ vững.

Kết thúc nửa đầu năm 2025, bức tranh kinh doanh của các "ông lớn" địa ốc cho thấy sự phân hóa sâu sắc. Trong khi một số doanh nghiệp bứt phá ngoạn mục, báo lãi đậm nhờ những chiến lược đúng đắn, thì phần còn lại vẫn đang chật vật giữa vòng xoáy thua lỗ, áp lực tài chính và gánh nặng nợ vay. Thị trường bất động sản đang chia thành hai cực rõ rệt, đâu là điểm rơi của những "ngôi sao" và đâu là sự vùng vẫy của những "kẻ bám đuôi"?

Bức tranh tài chính bán niên 2025 của nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết phơi bày sự phân hóa rõ nét: kẻ thắng lớn với doanh thu, lợi nhuận tăng tốc; kẻ chật vật giữa vòng xoáy thua lỗ, nợ vay và dòng tiền âm.

Phe bứt phá: Doanh thu và lợi nhuận tăng tốc

Quý II/2025, Vinhomes (HoSE: VHM) tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu với doanh số 67.504 tỷ đồng, tăng 31% so với cùng kỳ; giá trị hợp đồng chưa ghi nhận đạt 138.208 tỷ đồng, tăng 16%. Doanh thu thuần hợp nhất 6 tháng đạt 34.720 tỷ đồng; nếu tính cả doanh thu hợp tác kinh doanh và bán lô lớn, con số này lên tới 44.964 tỷ đồng, mang về 11.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Dù kết quả nửa đầu năm tương đương cùng kỳ, công ty cho biết kế hoạch bàn giao lớn sẽ dồn vào 6 tháng cuối năm, cùng các giao dịch bán lô đang xúc tiến. Tại thời điểm 30/6, tổng tài sản Vinhomes đạt 658.042 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm, trong đó tiền và tương đương tiền vọt 69% lên 48.672 tỷ đồng – phản ánh dòng tiền kinh doanh mạnh mẽ.

Nam Long (HoSE: NLG) cũng ghi dấu với doanh thu 6 tháng đạt 2.064 tỷ đồng và lãi ròng 208 tỷ đồng, lần lượt gấp 4,5 lần và 3 lần cùng kỳ. Riêng quý II, dù doanh thu thuần tăng gấp hơn 3 lần lên 772,6 tỷ đồng và lợi nhuận gộp tăng 158% lên 332 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế vẫn giảm 39% xuống 97,5 tỷ đồng do hụt thu tài chính và chi phí bán hàng tăng mạnh.

Ở chiều khác, Đất Xanh (HoSE: DXG) dù doanh thu thuần quý II giảm 7% xuống 1.045 tỷ đồng, vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 277 tỷ đồng – gấp đôi cùng kỳ và cao nhất từ quý III/2021 – nhờ thu nhập tài chính tăng gần 8 lần và siết chặt chi phí. Lũy kế 6 tháng, công ty đạt doanh thu 1.970 tỷ đồng (giảm 10%) nhưng lợi nhuận ròng lên tới 355 tỷ đồng, hoàn thành 96% kế hoạch năm. Sự suy giảm chủ yếu đến từ mảng chuyển nhượng bất động sản (giảm 34% còn hơn 1.000 tỷ đồng), trong khi mảng môi giới lại tăng gần 58%, đạt 751 tỷ đồng.

Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng gây chú ý khi quý II chỉ đạt gần 20 tỷ đồng doanh thu thuần nhưng lãi ròng 65 tỷ đồng nhờ thu tài chính 226 tỷ đồng từ chuyển nhượng cổ phần dự án Q1 Tower (139 tỷ đồng) và hoàn nhập chênh lệch tỷ giá (85 tỷ đồng). Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần 458 tỷ đồng, tăng 169%, lợi nhuận ròng 116 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ.

Phe lao đao: Thua lỗ chưa dứt, nợ vay đè nặng

Novaland (HoSE: NVL) vẫn chưa thoát khỏi vùng xoáy khó khăn. Quý II/2025, công ty ghi nhận doanh thu thuần 1.936 tỷ đồng (tăng 22%), lãi gộp 691 tỷ đồng so với mức lỗ gộp 2.600 tỷ đồng cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, chi phí tài chính hơn 1.135 tỷ đồng khiến Novaland vẫn lỗ ròng gần 190 tỷ đồng, dù đã cải thiện so với khoản lỗ khổng lồ 6.726 tỷ đồng năm trước. Lũy kế 6 tháng, công ty đạt 3.715 tỷ đồng doanh thu hợp nhất (tăng 62,5%) nhưng lỗ ròng 666 tỷ đồng; dòng tiền kinh doanh âm kỷ lục hơn 7.450 tỷ đồng. Tính đến 30/6, nợ phải trả ở mức 186.651 tỷ đồng, trong đó dư nợ vay hơn 61.831 tỷ đồng, với khoảng 32.000 tỷ đồng đáo hạn trong 12 tháng tới – một áp lực cực lớn.

Hà Đô (HoSE: HDG) cũng rơi vào tình trạng kém khả quan. Quý II/2025, doanh thu hợp nhất đạt 584 tỷ đồng (tăng 6%) nhờ mảng năng lượng tăng 34%. Tuy nhiên, không ghi nhận doanh thu bất động sản, giá vốn tăng 15%, chi phí quản lý và tài chính đội cao cùng khoản lỗ tỷ giá 100 tỷ đồng từ vay EUR khiến công ty lỗ ròng gần 25 tỷ đồng, trái ngược mức lãi 64 tỷ đồng cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng, Hà Đô đạt 1.200 tỷ đồng doanh thu (giảm 15%), lãi ròng 130 tỷ đồng (giảm 54%), chỉ hoàn thành 23% kế hoạch năm.

Người bứt phá, kẻ chật vật: Phân hóa ngày càng sâu

Bức tranh bán niên cho thấy các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, dòng tiền dồi dào và chiến lược linh hoạt như Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh vẫn duy trì đà tăng trưởng. Ngược lại, những đơn vị gánh nặng nợ vay, phụ thuộc mảng kinh doanh chưa phục hồi như Novaland, Hà Đô tiếp tục khó thoát vòng xoáy thua lỗ, cho thấy sự phân hóa sâu sắc trong ngành.