Doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc tìm cách "xả hàng"

Thị trường nguội lạnh, sức mua yếu đã buộc các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc giảm lượng hàng tồn đọng bằng cách giảm giá sâu hay tặng xe sang và các tiện ích khác. Chính phủ đang nới lỏng các hạn chế cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản. Bắc Kinh cũng cho phép chính quyền một số thành phố tiếp tục duy trì mức lãi suất tiền nhà ở mức thấp trong năm 2023 sau khi chính sách này hết hạn vào cuối năm 2022.

Khoảng 1,88 triệu người mua nhà trên ít nhất 2.600 dự án phát triển trên toàn quốc đã đặt cọc hoặc đang trả tiền thế chấp cho bất động sản hình thành trong tương lai. Chính phủ muốn đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án bị đình trệ để khôi phục niềm tin của người tiêu dùng và phục hồi doanh số bán căn hộ.

Chịu lời thấp để khơi dòng tiền

Cuối tháng 12 vừa qua, Country Garden, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc tính theo giá trị bất động sản trong sáu năm qua, đã tìm cách bán các căn hộ đã hoàn thành ở Quảng Châu nhưng không có khách mua. Họ đã giảm giá hơn 20% từ mức giá ban đầu 13.000 nhân dân tệ (1.920 đô la Mỹ) mỗi mét vuông. Mức giá này chỉ áp dụng khi khách ký hợp đồng ngay trong năm 2022. Tuy vậy, Country Garden chỉ mới bán được một nửa trong số 10 căn hộ.

Cũng trong tháng rồi, hãng bất động sản này đã tung ra mức giảm tới 25% cho các căn hộ đã hoàn thiện. Mức giảm sâu khiến nhiều đối thủ và cả nhân viên Country Garden cũng ngạc nhiên. “Chưa đến mức là họ tặng không, nhưng đó là mức giảm chưa từng có”, một nhân viên kinh doanh đã chuyển nghề nói.

Country Garden đã cùng với nhiều hãng bất động sản khác thoi thóp gần ba năm qua khi chính quyền siết chặt kiểm soát tài chính đầu vào của ngành này trong năm 2020. Làn sóng vỡ nợ và đình trệ trong các dự án xây dựng đã làm giảm niềm tin của khách hàng, giảm nhu cầu nhà ở. Lợi nhuận ròng của Country Garden giảm 96% trong nửa đầu năm 2022 xuống còn 600 triệu nhân dân tệ, trong bối cảnh thu nhập của các hãng lớn cùng ngành cũng giảm mạnh.

Dữ liệu của chính phủ cho thấy diện tích nhà ở mới chưa được bán hoặc cho thuê đã tăng 18% trong năm, lên khoảng 270 triệu mét vuông vào cuối năm 2022. Khó tìm được vốn vay, các nhà phát triển đang giảm giá những căn hộ chưa bán được. Họ sẵn sàng hy sinh tỷ suất lợi nhuận để khơi thông dòng tiền.

Một số doanh nghiệp sử dụng mọi cách để chiêu dụ khách. Tập đoàn Central China có trụ sở tại tỉnh Hà Nam vào mùa thu năm ngoái đã tặng xe BMW cho người mua một vài dự án nhất định. Một công ty ở thành phố Nam Ninh cũng đã tặng vé đi tàu điện ngầm miễn phí trong 10 năm khi khách mua nhà của họ trong mùa đông này.

China Real Estate Information Corp. (CRIC) nhận thấy rằng doanh số bán hàng tháng 12 hoặc tăng trong năm hoặc giảm mạnh hơn so với cả năm tại 9 trên 10 công ty bất động sản lớn.

Doanh nghiệp tư giảm thị phần

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp đang hạn chế việc mua quyền sử dụng đất từ chính quyền địa phương để phát triển các dự án mới. Xu hướng này rõ rệt hơn ở các hãng tư nhân so với các doanh nghiệp nhà nước.

Các thương vụ của Country Garden chỉ đạt giá trị 6,1 tỉ nhân dân tệ vào năm ngoái, bằng 5% tổng số tiền của năm 2021, theo tổ chức tư vấn chiến lược China Index Academy. Sunac, đã vỡ nợ vào năm ngoái, cũng chỉ thực hiện các giao dịch mua đất tối thiểu.

Trong khi đó, những nơi được nhà nước hậu thuẫn như China Poly Group và China Resources Land lại thoải mái hơn nhờ tài lực vững chắc và điều kiện huy động vốn được nới lỏng hơn.

Một khi thị trường hồi phục, các doanh nghiệp “cánh hẩu” với nhà nước sẽ có vị thế mạnh hơn bởi họ vẫn có thể tăng trưởng trong giai đoạn thị trường xuống sắc. Trong khi đó, các hãng tư nhân lại gặp khó khăn. Mô hình liên kết này đang gây lo ngại trong mọi ngóc ngách của nền kinh tế.

BOC International China dự đoán rằng tỷ lệ doanh thu của các nhà phát triển bất động sản tư nhân cuối cùng sẽ teo lại còn khoảng 10-20% so với mức 70% hiện nay. Một số buộc phải rút khỏi ngành, số còn lại chuyển sang ký hợp đồng phụ hoặc tìm kiếm quan hệ đối tác với các công ty nhà nước.

Thị trường vẫn nguội lạnh

Sự suy thoái của ngành bất động sản, vốn đóng góp đến 30% GDP, đang khiến chính phủ đau đầu. Chính phủ đã đưa ra nhiều sáng kiến trong năm 2022 để khởi động trở lại các dự án bị đình trệ hay đang đắp chiếu. Nguồn vốn khổng lồ đã được bơm, tuy nhiên tỷ lệ hồi sinh vẫn khá khiêm tốn.

Tuần rồi, hãng tư vấn CRIC đã công bố kết quả cuộc khảo sát ở 290 dự án địa ốc. CRIC cho biết chỉ có 62 dự án (21%) đã khởi động lại toàn bộ các hoạt động xây cất vào cuối tháng 12, 102 dự án khôi phục một phần và 126 dự án vẫn án binh bất động.

Các con số này báo hiệu cuộc khủng hoảng tín dụng cách đây hai năm vẫn sẽ kéo dài, tiếp tục là thách thức của các nhà phát triển bất động sản và các chính quyền địa phương đang nợ chồng chất.

Trong khi đó, người tiêu dùng vẫn chần chừ, không dám quyết định mua. Khảo sát của Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa (PBoC) hồi quí 4-2022 cho thấy chỉ có 16% dự định sẽ tăng chi tiêu cho nhà ở, giảm 5 điểm phần trăm so với ba năm trước đó.

Theo dữ liệu của chính phủ công bố tuần rồi, giá bán nhà mới trong tháng 12-2022 tại 55 trên 70 thành phố khắp Trung Quốc đã giảm so với tháng 11 trước đó. Mức trung bình tổng thể của các thành phố được theo dõi đã giảm 0,25%, tiếp tục chuỗi giảm liền lạc trong 16 tháng, dài nhất trong dữ liệu kể từ năm 2011. Doanh số bán nhà mới đã giảm hơn 30% trong năm trong tháng 12. Các khoản cho vay trung và dài hạn mới dành cho các hộ gia đình, chủ yếu là vay mua nhà, đã giảm gần một nửa về giá trị.

Lãi suất thế chấp tối thiểu hiện ở mức 4,1% cho căn nhà đầu tiên, thấp hơn 0,2 điểm phần trăm so với lãi suất cơ bản cho khoản vay trên 5 năm của PBoC. PBoC cho biết lãi suất thế chấp trung bình trên toàn quốc ở mức 4,26% vào tháng 12, mức thấp nhất kể từ khi ngân hàng bắt đầu theo dõi dữ liệu này từ năm 2008.

Trong số 70 thành phố trên cả nước, có 35 thành phố sẽ đủ điều kiện áp dụng mức giá sàn có thể điều chỉnh kể từ tháng 12, bao gồm các thành phố lớn như Thiên Tân. Các đô thị nhỏ hơn như Thái Nguyên và Đường Sơn đã hạ lãi suất thế chấp xuống 3,8% vào đầu tuần trước, theo Viện nghiên cứu Beike.

Xu hướng giảm lãi suất dự kiến sẽ lan rộng. Chính phủ đang cho phép các ngân hàng đưa ra mức lãi suất thế chấp dưới mức tối thiểu bắt buộc trên toàn quốc ở những khu vực có doanh số địa ốc thấp.

Trước thềm năm mới, hôm 20-1 PBoC đã giữ nguyên lãi suất cho vay trong tháng thứ năm liên tiếp. Lãi suất cơ bản cho vay kinh doanh được giữ nguyên ở mức 3,65%/năm. Lãi suất trên 5 năm, một tiêu chuẩn cho các khoản vay mua nhà, được duy trì ở mức 4,3%.

Trước đó, nhiều người đã suy đoán rằng PBoC sẽ cắt giảm lãi suất kỳ hạn trên 5 năm để vực dậy thị trường nhà đất.