Doanh nghiệp bất động sản làm ăn ra sao giữa lúc khó khăn chung của ngành?

Năm 2019, ngành bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý và siết chặt dòng vốn tín dụng dẫn đến nguồn cung giảm mạnh và giá tăng cao. Tuy nhiên, trước những khó khăn đó, các doanh nghiệp BĐS niêm yết vẫn tăng trưởng gần 13% về doanh thu thuần và 38% về lãi ròng.

Cụ thể, theo dữ liệu thống kê của Vietstock, 78 doanh nghiệp BĐS niêm yết đã tạo ra hơn 287 ngàn tỷ đồng doanh thu thuần và gần 49 ngàn tỷ đồng lãi ròng, lần lượt tăng 13% và 38% so với kết quả đạt được ở năm trước.

Trong đó, đến 73 doanh nghiệp báo lãi, 5 doanh nghiệp báo lỗ, 45 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng, 25 doanh nghiệp có lợi nhuận sụt giảm.

Top 10 doanh nghiệp chiếm 83% tổng lãi ròng

Chỉ với 10 doanh nghiệp đứng đầu, mức lãi ròng được tạo ra đã lên đến gần 41 ngàn tỷ đồng, chiếm 83% tổng lãi ròng toàn ngành.

Ở vị trí top 1, Vinhomes (HOSE: VHM) mang về gần 21,305 tỷ đồng lãi ròng trong năm 2019, tăng 49% so với năm trước, đây cũng là mức lãi ròng cao nhất từ trước đến nay của Công ty. Nguồn thu chính của VHM trong năm 2019 đến từ việc chuyển nhượng các dự án bất động sản lớn như: Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, Vinhomes Skylake, Vinhomes Inperia, Vinhomes Star City. Ngoài ra, biên lãi gộp của Vinhomes trong năm cũng tăng cao từ 26% (năm 2018) lên 52.8% (năm 2019).

Tuy dừng chân ở vị trí thứ 2 với mức lãi ròng gần 7,506 tỷ đồng, nhưng doanh thu thuần của Vingroup (HOSE: VIC) lại chiếm đến 46% tổng doanh thu thuần toàn ngành, đạt 131 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 7% so với năm trước.

Theo kế hoạch trong năm 2020, Vingroup sẽ tiếp tục đầu tư để phát triển 3 lĩnh vực kinh doanh cốt lõi là công nghệ - công nghiệp, bất động sản - du lịch và dịch vụ cộng đồng.

Đứng ngay sau Vingroup là ông lớn Novaland (HOSE: NVL) với doanh thu thuần đạt gần 11 ngàn tỷ đồng và lãi ròng đạt 3,426 tỷ đồng, giảm 29% và tăng 6% so với năm trước. Trong đó, NVL đã thực hiện bàn giao 3,468 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu như The Sun Avenue, Sunrise Riverside, Richstar, Saigon Royal, Newton Residence, Orchard Parkview. Ngoài ra, còn có dự án mới bắt đầu bàn giao trong năm 2019 như Victoria Village và một số dự án khác.

Trong top 10, thứ hạng của Nam Long (HOSE: NLG) tăng lên 1 bậc với lãi ròng hơn 960 tỷ đồng, tăng 26% so với năm trước. Đây cũng là mức lãi kỷ lục mà NLG đạt được từ trước đến nay. Không những thế, dù thị trường bất động sản đang trong thế khó nhưng NLG vẫn là đơn vị hiếm hoi tung ra được sản phẩm trong năm qua. Theo đó, tính đến cuối tháng 12, NLG đã mở bán thành công 1,700 căn hộ thuộc giai đoạn 1 dự án Akari City (TPHCM). Cùng với giai đoạn 1 dự án Waterpoint (Long An) cũng đã được mở bán thành công vào quý 4/2019 với tỷ lệ giữ chỗ 100%, thì triển vọng doanh thu trong vòng 2 năm tới của Công ty sẽ được đảm bảo.

Top 10 doanh nghiệp BĐS đạt lãi ròng cao nhất 2019

Đvt: Tỷ đồng

Dấu ấn D2D

Với 392 tỷ đồng lãi ròng, Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) đã thiết lập mức tăng trưởng kỷ lục 316%, đồng thời dẫn đầu trong các doanh nghiệp tăng lãi. Doanh thu của Công ty cũng tăng hơn 169% đạt 761 tỷ đồng, chủ yếu đến từ dự án khu dân cư Lộc An (86%) và dự án khu dân cư phường Thống Nhất (gần 14%).

Lãi ròng D2D trong 10 năm qua. Đvt: Tỷ đồng

Ngoài D2D, còn có 6 đơn vị báo lãi tăng trên 100% so với năm 2018. Trong đó, đáng chú ý là Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) có doanh thu thuần giảm 71%, chỉ hơn 331 tỷ đồng (thấp hơn cả lãi ròng). Kết quả tăng trưởng của NBB chủ yếu đến từ chuyển nhượng cổ phần.

Top 10 doanh nghiệp tăng lãi năm 2019

Đvt: Tỷ đồng

Lãi ròng VRC lên xuống thất thường, FLC báo lãi thấp nhất trong 6 năm

Mặc dù nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận bước tiến trong kinh doanh, nhưng bên cạnh đó, vẫn còn những doanh nghiệp phải đối mặt với vấn đề sụt giảm lợi nhuận và báo lỗ trong năm qua.

Top 10 doanh nghiệp giảm lãi năm 2019

Đvt: Tỷ đồng

Sau kết quả kinh doanh đột biến năm 2018, với mức lãi ròng lên đến 276 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng 95% cổ phần trong Công ty con là VRC Sài Gòn; Bất động sản và Đầu tư VRC (HOSE: VRC) ghi nhận mức lãi ròng sụt giảm đến 91% trong năm 2019, đạt 24 tỷ đồng khi không còn khoảng biến động từ doanh thu tài chính.

Trong các năm qua, kết quả kinh doanh của VRC cũng lên xuống khá thất thường. Đặc biệt, giá cổ phiếu cũng đang trong đà lao dốc kể từ cuối năm 2019, sau khi bị cắt margin từ CTCK KIS Việt Nam (KIS) từ 30% xuống 20%.

Lãi ròng của FLC trong 6 năm qua. Đvt: Tỷ đồng

Đối với Tập đoàn FLC (HOSE: FLC), dù doanh thu thuần của Công ty tăng hơn 40%, đạt 16,419 tỷ đồng nhưng LNST của cổ đông công ty mẹ của Công ty chỉ đạt 285 tỷ đồng, tương ứng giảm 38%, là mức lãi ròng thấp nhất trong 6 năm trở lại đây.

Trong năm qua, chỉ có 5 doanh nghiệp bất động sản báo lỗ là BII, HTT, VCR, PVL, CIG. Đây đều là những doanh nghiệp vốn hóa nhỏ, thị giá cổ phiếu chưa tới 10,000 đồng/cp. Đứng đầu trong nhóm này là Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Bảo Thư (HNX: BII).

Kết quả kinh doanh của BII giảm mạnh trong năm 2019

Đvt: Triệu đồng

Kinh Bắc dẫn đầu các doanh nghiệp BĐS KCN

Thống kê của Vietstock cũng cho thấy, 11/13 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) niêm yết báo lãi trong năm 2019; trong đó Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) dẫn đầu các doanh nghiệp với doanh thu thuần đạt 3,250 tỷ đồng, tăng trưởng hơn 30%, lãi ròng của KBC đạt 855 tỷ đồng, tăng 15%.

Trong đó, nguồn thu của KBC chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê đất tại Khu công nghiệp và đô thị Quang Châu, Khu công nghiệp Tân Phú Trung, Tràng Duệ.

Kết quả kinh doanh 2019 của các doanh nghiệp BĐS KCN

Đvt: Tỷ đồng

Năm qua, ngành BĐS KCN nhờ được hưởng lợi từ nhiều yếu tố, đặc biệt trước bối cảnh thương chiến Mỹ - Trung căng thẳng, nên kết quả kinh doanh năm 2019 có nhiều điểm sáng hơn, phần nào được thể hiện qua mức giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Theo số liệu quý 3 và 4 của JLL, mức giá cho thuê trung bình của các KCN miền Bắc tăng trưởng tốt đạt 95 USD/m²/chu kỳ thuê (tăng 6.7% so với cùng kỳ); tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN đạt 69%, dẫn đầu là Hà Nội và Hưng Yên. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy của các KCN khá cao, đạt trung bình trên 82%, đặc biệt là các KCN tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Mức giá cho thuê trung bình của các KCN đạt 101 USD/m²/chu kỳ thuê (tăng 12.2% so với cùng kỳ).

Tổng nguồn cung và công suất cho thuê KCN tại khu vực miền Bắc và Nam (*)

Nguồn: JLL Việt Nam, (*) số liệu miền Bắc và Nam lần lượt tại cuối quý 3 và 4/2019

60% doanh nghiệp BĐS vượt kế hoạch lợi nhuận

Trong 65 doanh nghiệp đề ra kế hoạch lợi nhuận (LNST và LNTT), có 37 doanh nghiệp vượt chỉ tiêu, 2 doanh nghiệp hoàn thành 100% chỉ tiêu và 26 doanh nghiệp không đạt.

Với kết quả kinh doanh tăng trưởng ấn tượng, lợi nhuận D2D gấp hơn 4 lần so với kế hoạch đề ra. Thực tế, chỉ cần đến quý 2, Công ty đã thực hiện được 94% kế hoạch cả năm và chính thức vượt 166% chỉ tiêu khi kết thúc quý 3.

Ở vị trí thứ 2, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (HNX: NHA) mang về hơn 68 tỷ đồng LNST, gấp 2.5 lần kết quả đạt được năm trước và gấp 3.4 lần so với kế hoạch đề ra. Trong 3 năm qua, KQKD của NHA tăng trưởng ổn định ở mức tốt, tỷ suất lợi nhuận ròng của Tổng Công ty cũng tăng mạnh từ 11% (năm 2016) lên 40% (năm 2019).

Kết quả kinh doanh NHA giai đoạn 2016 - 2019

Đvt: Triệu đồng

Những cổ phiếu doanh nghiệp BĐS “phi nước đại” trong năm 2019

Trong năm 2019, số doanh nghiệp BĐS tăng giá chiếm ưu thế hơn hẳn với 42 mã, số mã giảm giá chỉ bằng một nửa số mã tăng, đạt 21 mã. Đáng chú ý, 5 doanh nghiệp BĐS dẫn đầu cũng lọt top 10 mã cổ phiếu tăng mạnh nhất toàn thị trường trong năm 2019.

Top 5 doanh nghiệp BĐS tăng/giảm giá cổ phiếu trong năm 2019

Trong đó, cổ phiếu CCL của CTCP Đầu Tư và Phát triển Đô Thị Dầu khí Cửu Long có mức tăng trưởng đáng mơ ước hơn 200%. Đồng thuận với giá cổ phiếu, doanh thu thuần và lãi ròng của CCL tăng hơn 60% và 30%, lần lượt đạt 529 tỷ đồng và 42 tỷ đồng. Tuy nhiên, ở các năm trước, cổ phiếu CCL cũng nhiều lần làm khó cổ đông khi liên tục tăng trần và giảm sàn bất thường.

Bất động sản năm 2020: Từ trung lập đến tích cực

Theo CTCK MBS (MBS), đối với ngành bất động sản bán lẻ nhu cầu sẽ tích cực đến từ tốc độ thị hóa cao, tăng trưởng GDP, FDI, các chỉ số lạm phát, lãi suất ổn định ở mức thấp. Xu hướng lãi suất cho vay có thể tăng trong 2020 và việc Nhà nước yêu cầu chặt chẽ hơn trong các hoạt động tín dụng của Ngân hàng có thể làm giảm nhiệt thị trường BĐS trong ngắn hạn, tuy nhiên, về dài hạn sẽ khiến lực cầu ổn định hơn.

Đối với CTCK SSI (SSI) quan điểm trung lập về ngành BĐS nhà ở vẫn được giữ trong năm 2020. Ngoài ra, SSI cũng cho rằng ngành này không bị ảnh hưởng bởi virus Corona, vì hoạt động mua nhà chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch để sinh sống trong dài hạn, không liên quan đến sự kiện như bệnh dịch.

Bên cạnh đó, SSI cũng đưa ra quan điểm tích cực đối với ngành BĐS KCN, bởi nhu cầu thuê đất Khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhờ vốn đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh và chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc.

Đồng quan điểm SSI, CTCK KB Việt Nam (KBSV), cũng cho rằng BĐS KCN sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ các yếu tố như (1) Sự tăng trưởng của dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam (2) Sự đầu tư mạnh mẽ của Chính phủ vào các dự án cơ sở hạ tầng (3) Sự chuyển dịch các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam do chiến tranh thương mại Mỹ - Trung (4) Lợi thế chi phí nhân công rẻ và giá cho thuê đất KCN rẻ hơn so với các nước trong khu vực.