Doanh nghiệp bất động sản dài cổ chờ gỡ khó

Các DN bất động sản, chủ đầu tư đang trải qua giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp.

Lãi suất cao, thủ tục hành chính phức tạp

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, chính sách về tín dụng được siết chặt khiến những quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng chậm lại. Nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở.

Trong khi đó, DN bất động sản sẽ phải chịu áp lực lớn từ các đợt trái phiếu đến hạn, bên cạnh đó là nhu cầu tất toán trước hạn của nhà đầu tư.

"Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng khoảng 50 - 80% giá trị căn hộ. Điều này cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Ghi nhận trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ" - Phó Giám đốc nghiên cứu Savills Việt Nam Võ Thị Khánh Trang cho hay.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản song vẫn khuyến khích ngân hàng thương mại cho vay các dự án nhà ở xã hội. Mặc dù vậy, theo phản ánh của DN, đầu tư dự án nhà ở xã hội đang phải vay với mức lãi suất cao ngang với lãi vay đầu tư dự án nhà ở thương mại.

“Hiện nay, chúng tôi phải vay vốn đầu tư nhà ở xã hội với lãi suất 14%/năm. Với mức lãi vay này, làm sao có thể khiến giá nhà ở xã hội giảm xuống?” - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng, Thương mại Lê Thành Lê Hữu Nghĩa, băn khoăn.

"Chúng tôi phải vay như lãi suất thương mại bình thường. NHNN quy định, hệ số rủi ro với khoản vay nhà ở xã hội chỉ 50% trong khi hệ số này áp dụng với dự án nhà ở thương mại lên tới 250%, chênh lệch lớn như vậy tại sao ngân hàng thương mại không giảm lãi suất cho chúng tôi?" - ông Nghĩa đặt câu hỏi.

Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho hay, dù Thủ tướng chỉ đạo quyết liệt, NHNN cũng đã nới room tín dụng năm 2022 và sắp cấp room tín dụng năm 2023, song nếu lãi suất không giảm, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ rất khó khăn. Với lãi suất đầu vào 10 - 12%/năm như thời gian qua, khó có DN nào có thể chịu nổi gánh nặng lãi suất cho vay trong bối cảnh giá đất, chi phí đền bù, vật liệu xây dựng đều tăng giá mạnh.

Bên cạnh vốn, lãi suất, vấn đề vướng mắc nữa với DN hiện nay chính là thủ tục. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh khẳng định, 70% khó khăn của DN bất động sản hiện nay là thủ tục hành chính.

Tán thành ý kiến này, ông Lê Hữu Nghĩa cho hay, ngay cả phân khúc được Chính phủ khuyến khích hiện nay là nhà ở xã hội thì DN cũng vô cùng khó khăn vì thủ tục hành chính. Nếu không sớm tháo gỡ, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp từ nay đến năm 2030 là rất khó.

Sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường

Theo báo cáo “Nhìn lại 2022 và triển vọng thị trường vốn 2023” vừa được FiinRatings công bố, đơn vị này đánh giá ngành bất động sản tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023.

Cần phát triển song song thị trường BĐS và tài chính

Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng, do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, DN sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển DN.

NHNN khẳng định chỉ siết cho vay với các hoạt động đầu cơ, tích trữ BĐS, dự án kém hiệu quả và khoản vay cá nhân có giá trị lớn nhưng vấn đề là cần phải phân định và quy định rõ ràng như thế nào là hoạt động đầu cơ, đâu là đầu tư và đâu là nhu cầu thực. Tránh để tình trạng DN không được cấp vốn kịp thời, dự án chậm tiến độ, nguồn cung thị trường thiếu hụt hay thậm chí, những người mua nhà có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận.

Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - TS Lê Xuân Sang

Bên cạnh đó, việc FED tăng lãi suất đã ảnh hưởng đáng kể đến chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi NHNN tăng cường rút tiền qua kênh thế chấp OMO và tăng lãi suất cơ bản thêm 100 điểm cơ bản.

Việc lãi suất huy động liên tục tăng khiến lãi suất cho vay mua nhà ở mức 12 - 13%/năm, kết hợp với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp chiếm chưa đến 1/5 nguồn cung đã khiến nhu cầu thị trường nhà ở sụt giảm nghiêm trọng và khiến nhiều DN bất động sản lao đao.

Trong văn bản gửi Thủ tướng và NHNN ngày 22/12/2022, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, DN bất động sản và người mua nhà vẫn khó tiếp cận vốn vay, lý do là không đáp ứng được chuẩn tín dụng của các ngân hàng. Do đó, HoREA kiến nghị NHNN trình Chính phủ xem xét nới chuẩn tín dụng trong ngắn hạn từ nay đến hết 2023 để hỗ trợ cho DN và người mua nhà.

Tại tọa đàm với chủ đề “Nghị quyết 01 - đột phá hỗ trợ DN” được tổ chức chiều 6/2/2023, các chuyên gia và một số DN đã kiến nghị loạt vấn đề liên quan đến bất động sản. Trong đó, giảm lãi suất cho vay, các thủ tục pháp lý, chính sách… cần tháo gỡ thì mới khôi phục được thị trường này.

Từ ngày 1/10/2022, theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng điều chỉnh từ 37% xuống 34%. Đến 1/10/2023 sẽ tiếp tục giảm còn 30%. Do đó, kiến nghị NHNN cho giãn thêm thời gian, vì nếu tỷ lệ này xuống còn 30% từ 1/10/2023 thì có nghĩa các ngân hàng thương mại sử dụng 100 đồng chỉ còn dùng 30 đồng cho bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết tới đây sẽ đề nghị NHNN xây dựng thông tư riêng, trong đó cho phép cơ cấu nợ, không chuyển nhóm nợ.

TS Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cũng cho rằng, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản, trong đó phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển. Ngoài ra, đẩy mạnh phát triển thị trường vốn, phát triển song song thị trường BĐS và tài chính, tạo điều kiện cho DN bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng cũng là giải pháp cần thiết.

Nhiều nguồn tin cho biết, chiều 6/2, NHNN họp với các vụ, ngành trực thuộc và các ngân hàng về tình hình cho vay trong lĩnh vực bất động sản của hệ thống. Tuy nhiên, những nội dung từ cuộc họp “đặc biệt” này vẫn chưa được thông tin cụ thể. Dự kiến sau đó, NHNN sẽ tổ chức cuộc họp bàn với các DN bất động sản để nắm bắt khó khăn, lắng nghe ý kiến, đề xuất của DN nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc giữa thị trường bất động sản với ngành ngân hàng.

Để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, thu hút dòng tiền trở lại thị trường bất động sản, trước hết phải giải quyết các vấn đề về thể chế và pháp lý, thủ tục hành chính. Cần hệ thống lại pháp lý, các chính sách để trên cơ sở đó dẫn dắt việc tái cấu trúc thị trường vốn cho bất động sản và khơi thông nguồn vốn vào thị trường này; đa dạng nguồn vốn của DN từ trái phiếu, cổ phiếu, các quỹ đầu tư… thay cho nguồn vốn tín dụng ngân hàng

TS Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam