Đổ nợ vì giá đất

Sau hai năm gặp lại, tôi thấy anh gầy rộc, già đi nhiều so với tuổi 49. Anh cười gượng tiết lộ: anh bị tạm hoãn xuất cảnh. Công ty do anh làm giám đốc đang nợ tiền sử dụng đất hơn 600 tỷ đồng.

Số tiền đấy lúc này là gánh nặng quá sức với nhóm thành viên lãnh đạo công ty. Anh đã tiếp cận nhiều ngân hàng, các nhà đầu tư nhưng đều bị từ chối với lý do: giá đất dự án cao, dự án khó thu hồi vốn.

Tiền sử dụng đất là chi phí mà các doanh nghiệp - chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất dự án nhà ở thương mại. Số tiền này chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cấu thành giá bán bất động sản của doanh nghiệp đến người tiêu dùng. Do là "ẩn số" - chỉ được xác định khi đã được Nhà nước giao đất sau này - doanh nghiệp khó ước định chính xác khi lập dự án để tính hiệu quả đầu tư.

Nếu tiền sử dụng đất doanh nghiệp nộp cho Nhà nước thấp và giá bán cho người mua cao thì chênh lệch địa tô lớn và ngược lại. Tiền sử dụng đất vì thế được coi là công cụ điều tiết chênh lệch địa tô và cũng là một trong những nhân tố chính quyết định thành công hay thất bại của doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực đất đai.

Thực tế thị trường thời gian gần đây cho thấy, tiền sử dụng đất được xác định cao là một trong những nguyên khiến doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đầu tư bất động sản "chân ướt chân ráo" vào thị trường, gặp khó khăn, thậm chí thua lỗ nặng.

Quá trình xác định tiền sử dụng đất, dù có một số thay đổi pháp lý cho phù hợp với thực tế, vẫn mang những yếu tố cảm tính. Theo cả lý thuyết khoa học và thực tiễn, các phương pháp ước tính khi xác định giá đất có sự điều chỉnh nên các con số đưa ra chỉ là tương đối.

Cái khó trong định giá đất là cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Ranh giới mong manh đó làm không ít hồ sơ xác định giá đất bị "ngâm". Địa phương gặp khó khăn khi tìm đơn vị tư vấn định giá đất vì bản thân những công ty thẩm định giá cũng "ngại" rủi ro khi thanh tra, kiểm toán giá đất về sau. Trong bối cảnh đó, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách.

Trở lại câu chuyện với vị doanh nhân trên. Năm 2022, ban đầu anh ước tính giá đất phải nộp cho Nhà nước khoảng 5 triệu/m2 - tương đồng với các dự án xung quanh đã xác định vào năm 2020. Với mức giá như vậy, anh kỳ vọng có lợi nhuận sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan. Tuy nhiên, giá đất thực tế được xác định sau đó là 18 triệu/m2 đã làm đảo lộn mọi tính toán và khả năng tài chính của công ty.

Sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế "vỡ trận" nếu không có năng lực tài chính, dòng tiền tốt. Pháp luật quy định doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu từ 15% đến 20% tổng mức đầu tư mỗi dự án. Tuy nhiên, trên thực tế phần vốn này đã được doanh nghiệp bỏ ra trong giai đoạn lập dự án, chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng... Khi tiền sử dụng đất biến động cao, nhà đầu tư có thể lâm vào tình trạng đình trệ dự án.

Cách thức doanh nghiệp huy động vốn theo kiểu bán lúa non cho các nhà đầu tư để nộp tiền sử dụng đất như trước đây từng diễn ra phổ biến, thì nay không còn phù hợp. Phương châm kinh doanh kiểu bán trước đi, thủ tục để anh lo cũng không dễ khi các quy định về điều kiện huy động vốn được thắt chặt, thủ tục pháp lý dự án ở các địa phương gần như bị "đóng băng". Nguồn vốn tín dụng của ngân hàng cũng chỉ giải ngân cho những dự án khả thi, có tài sản bảo đảm. Không nộp tiền sử dụng đất, các ông chủ sẽ biến thành "con nợ".

Khi nợ tiền sử dụng đất, doanh nghiệp rơi vào thế kẹt: tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để "xóa" nợ không được, triển khai tiếp dự án cũng không xong vì không có nguồn vốn xây dựng.

Trong thời gian tới, đầu tư bất động sản có lẽ chỉ phù hợp với các doanh nghiệp chuyên nghiệp. Với lợi thế về nguồn nhân lực, dòng tiền...các doanh nghiệp mới tận dụng được hiệu quả và các lợi thế để giảm chi phí đầu tư. Mong đợi cứ đầu tư vào bất động sản là có lãi có thể sẽ không còn đúng. Thậm chí, những doanh nghiệp nhỏ không có lợi thế trong kinh doanh, nếu không tính toán kỹ sẽ gặp nhiều khó khăn.

Câu chuyện của chúng tôi kết thúc khi anh chốt lại: sai lầm lớn nhất của anh là chuyển hướng từ sản xuất - vốn đang thành công - sang đầu tư bất động sản dự án để kiếm lợi nhuận siêu ngạch từ lĩnh vực này. Mọi thứ đã không như kỳ vọng.

Nhưng thực tế buồn của anh có thể mở ra hy vọng mới cho giai đoạn tiếp theo: nguồn lực sẽ được các doanh nghiệp, doanh nhân phân bổ nhiều hơn cho hoạt động sản xuất, thương mại nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế thay vì chỉ dồn vào đầu tư bất động sản để kiếm chênh lệch địa tô như trước đây.