DKRA: Năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại thị trường bất động sản

Trong buổi Báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2021 được tổ chức bởi DKRA Việt Nam, bên cạnh nhìn lại thị trường bất động sản năm 2021, các chuyên gia còn thảo luận và đưa ra dự báo về diễn biến của thị trường cũng như nền kinh tế trong thời gian tới.

Theo dự báo từ DKRA Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung ở các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong khi đó, quỹ đất tại nền tại TP.HCM sẽ tiếp tục khan hiếm.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh tại TP.HCM và Bình Dương, có thể lên đến 30,000 căn, riêng Long An và Tây Ninh khả năng cao sẽ tiếp tục khan hiếm. Ở chiều ngược lại, sức cầu sẽ tăng so với năm 2021 nhưng vẫn khó có thể phục hồi như giai đoạn trước dịch bệnh bùng phát ở năm 2019. Nguồn cung mới tập trung nhiều ở TP. Thủ Đức. Căn hộ hạng A và B sẽ dẫn dắt thị trường, trong khi căn hộ hạng C (dưới 30 triệu đồng/m2) tiếp tục khan hiếm. Riêng căn hộ hạng sang khả năng cao sẽ tiếp tục xác lập kỷ lục mới (năm 2021 ghi nhận kỷ lục căn hộ có giá 390 triệu đồng/m2).

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới sẽ tập trung tại Đồng Nai nhưng khu vực TP. Thủ Đức vẫn sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung.

Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel và biệt thự nghỉ dưỡng sẽ tăng và tập trung ở các tỉnh có thế mạnh về du lịch biển như Bình Thuận, Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu, Thanh Hóa. Đặc biệt, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp đang nhận được nhiều sự quan tâm.

Một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản ngày càng sôi động có thể kể đến là sự cải tiến của cơ chế, chính sách, điển hình là việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, một số yếu tố nổi bật khác có thể kể đến sự phát triển của các loại hình kinh doanh mới (condotel, officetel,…) và việc áp dụng yếu tố công nghệ trong hoạt động kinh doanh bất động sản (Protech).

Dù có nhiều điểm tích cực nhưng bản thân của thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều bất cập. Nổi cộm trong thời gian gần đây là tình trạng sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ. Bên cạnh đó, có thể kể đến sự nghịch lý trong xu hướng giá (giá bán sơ cấp có xu hướng tăng nhưng giá bán thứ cấp lại có xu hướng ngược lại) và sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc (các căn hộ hạng sang chiếm đa số trong khi các căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm).

Với tình hình hiện tại của thị trường bất động sản, DKRA Việt Nam cho rằng năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại thị trường.

Tại buổi Báo cáo, TS. Võ Trí Thành – Chuyên gia kinh tế, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định, bất động sản sẽ tiếp tục là kênh tích sản được yêu thích trong tương lai. Riêng thị trường bất động sản năm 2022 và các năm tới sẽ được thúc đẩy bởi một số yếu tố thuận lợi như vấn đề pháp lý dần “cởi mở” hơn; việc quy hoạch cơ sở hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh; không chỉ các thành phố trung ương, tất cả các tỉnh, thành trên cả nước đều đang bắt tay vào đầu tư, quy hoạch; nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở cho công nhân, người lao động.

Bên cạnh các yếu tố thuận lợi, TS. Võ Trí Thành cũng lưu ý về một số rủi ro của thị trường bất động sản hiện nay. Đầu tiên là rủi ro về tài chính khi nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu nhưng ở Việt Nam lại chưa có tiêu chuẩn đánh giá về độ tín nhiệm của trái phiếu. Ngoài ra, bất động sản hiện đang trong tầm ngắm của các cơ quan quản lý sau những biến động gần đây.

Đối với câu chuyện sốt đất, TS. Võ Trí Thành đánh giá việc định giá trên thị trường bất động sản hiện nay là rất khó do bất đối xứng thông tin giữa bên mua và bên bán. Dựa trên quan điểm cá nhân, ông cho rằng giá của một bất động sản được gọi là hợp lý là khi đặt trong thị trường cạnh tranh lành mạnh, sau khi trừ đi ảnh hưởng của các biến động tài chính, người mua có thể hoàn vốn sau trung bình 20-25 năm. Ngoài ra, mức sinh lời phải tương đương với sự tăng trưởng của lạm phát.

Về vấn đề hoàn thiện bộ máy pháp lý, TS. Võ Trí Thành cho rằng 2 yếu tố quan trọng cần đạt được là tính minh bạch, rõ ràng và đơn giản hóa, điều này là nhằm rút ngắn thời gian hoàn thành các thủ tục cấp phép. Riêng việc phát triển protech, phải có quy định đặc thù liên quan đến quyền sở hữu và xử lý tranh chấp.

Cuối cùng, TS. Võ Trí Thành nhận định bất động sản Việt Nam cần đi theo xu hướng thế giới với 3 tiêu chí đó là xanh, thông minh (số hóa) và nhân văn (văn hóa). Đối với nhà đầu tư, ông đưa ra 4 tiêu chí mà nhà đầu tư cần quan tâm khi lựa chọn bất động sản để đầu tư, một là tính kết nối của dự án, hai là sự quyết liệt của chính quyền (vấn đề pháp lý), ba là sự quan tâm của nhà đầu tư lớn, và cuối cùng là tiềm năng phát triển của địa phương.