Điều tiết thị trường, ngăn chặn đầu cơ bất động sản bằng công cụ thuế

Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến, đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản (BĐS), trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10/2024, thông qua vào tháng 5/2025. Đáng chú ý là dự thảo quy định đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 và tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế BĐS.

Đánh thuế BĐS để điều tiết thị trường

Dự thảo nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Cụ thể, đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn và ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Về vấn đề này, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, mục tiêu của đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 nhằm buộc nhóm tiêu dùng phân khúc nhà ở cao cấp (nhóm thu nhập cao) phải đóng góp thêm vào ngân sách. Từ đó hỗ trợ thêm cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở đại chúng... Việc áp dụng thuế suất cao với căn hộ cao cấp sẽ đẩy giá nhà phân khúc này tăng cao, tăng khó khăn thanh khoản. Khi đó, chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn giữa đầu tư sản phẩm khó hay sản phẩm dễ bán. Qua đó, khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phù hợp hơn, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Bên cạnh đó, dự thảo nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Thực tế hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là 2%. Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS.

Theo các chuyên gia BĐS, đề xuất ban hành Luật Thuế BĐS nếu được thông qua sẽ góp phần giúp thị trường minh bạch. Tuy nhiên, việc ban hành cần được nghiên cứu kỹ hơn, để đảm bảo đồng bộ, bao phủ được mọi hành vi của thị trường BĐS, không chồng chéo với các luật khác liên quan và nhất là đảm bảo tính khả thi, đồng thuận cao, dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước.

Báo cáo về kết quả thu ngân sách ngành Thuế cho thấy, số thu từ thuế chuyển nhượng BĐS, nhận thừa kế và nhận quà tặng là BĐS năm 2022 đạt khoảng hơn 41.000 tỷ đồng, tăng gần 2 lần so với năm 2021. Do đó, sử dụng công cụ thuế để điều tiết các hành vi đầu tư, khai thác, sử dụng tài nguyên BĐS là hoạt động cần thiết. Từ đó sẽ làm giảm đầu cơ, đẩy giá, lũng đoạn thị trường, triệt tiêu làn sóng đầu cơ, thổi giá, gây sốt đất... như thời gian qua.

Thị trường BĐS quan trọng nhất vẫn là dòng tiền

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực BĐS do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức sáng ngày 8/2 vừa qua, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ có văn bản chỉ đạo việc siết tín dụng vào BĐS. Quan điểm chỉ đạo, điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao. Tuy nhiên, thị trường BĐS gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.

Thực tế này, khiến nhiều dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động. Thêm vào đó, người vay mua nhà cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng, khiến sức mua giảm sút, thanh khoản thị trường giảm.

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, riêng quý IV/2022, nguồn cung BĐS giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 7.000 sản phẩm; chỉ bằng 20% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp, với mức giá không phù hợp với người lao động. Tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt thấp kỷ lục, không đủ thống kê...

Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, thực tế trên khiến số thu thuế, phí từ BĐS đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh. Nếu thị trường không "vận động", các doanh nghiệp BĐS đứng trước nguy cơ bị nợ xấu và phá sản.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, để thị trường BĐS ổn định trở lại, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh BĐS để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với số đông người lao động.

Đối với các doanh nghiệp BĐS khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch COVID-19 bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu cần khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp...