	1T	3T	6T	9T	12T

Địa ốc trước vòng xoáy nợ vay

Bích Lê

Thành viên gắn bó

M.AI tóm tắt

Báo cáo & Phân tích thị trường BĐS

#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

09/09/2026

Địa ốc trước vòng xoáy nợ vay

Dòng vốn tín dụng bất động sản đang chảy mạnh vào phía cung nhưng tắc nghẽn ở phía cầu. Việc lãi suất vay mua nhà vọt lên 12-14%/năm đang tạo nên áp lực đòn bẩy kép, đe dọa trực tiếp đến thanh khoản và tiến độ tiêu thụ toàn thị trường.

Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh từ đầu năm 2026, nhưng cho vay mua nhà tại các ngân hàng lớn hầu như đi ngang hoặc giảm do lãi suất cao 12-14% năm tác động đến khả năng trả nợ của người mua.

Theo báo cáo S&I Ratings quý II/2026, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 21% kể từ đầu năm. Tuy nhiên, dư nợ cho vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank đi ngang, Techcombank giảm 1,4%. Sự trái chiều này phản ánh thay đổi trong chiến lược cho vay của các ngân hàng: dòng vốn dồi dào đang tập trung vào phía doanh nghiệp bất động sản hơn là người mua nhà lẻ.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện ở mức 12-14% năm, cao nhất kể từ quý I/2023. Với những người sử dụng tỷ lệ vốn vay cao, mức lãi suất này làm tăng đáng kể chi phí tài chính hàng tháng. Khi kết thúc thời gian ưu đãi, áp lực tài chính tiếp tục tăng. Do đó, một bộ phận khách hàng lựa chọn chờ lãi suất ổn định hoặc kỳ vọng giá bất động sản hợp lý hơn thay vì vay vốn ngay.

Nguồn cung sơ cấp sáu tháng đầu năm đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40%, nhưng giao dịch chỉ 26.100 sản phẩm, giảm 12%. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 25,5%, với khoảng 76.400 sản phẩm chưa tiêu thụ. Khi hàng hóa tăng nhanh hơn giao dịch, thời gian để một sản phẩm chuyển thành dòng tiền kéo dài, đặt áp lực về thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản có dự án chưa tiêu thụ sẽ gặp áp lực dòng tiền. Ngân hàng phải cân đối giữa tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản và chất lượng nợ mua nhà. Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản tăng mạnh những tháng cuối năm, đặt bài toán lớn về khả năng tái huy động vốn.

Theo S&I Ratings, lãi suất có thể tiếp tục gây trở ngại cho khả năng hấp thụ nguồn cung ít nhất đến cuối năm 2026. Thị trường cần thêm thời gian để tiêu thụ lượng sản phẩm hiện hữu nếu lãi suất không có thay đổi đáng kể. Về dài hạn, triển vọng thị trường vẫn được hỗ trợ bởi đầu tư hạ tầng đồng bộ, nhưng trong ngắn hạn, chi phí vốn sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định sức mua.