Địa ốc TP.HCM bước vào cuộc sàng lọc

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến nguồn cung phục hồi mạnh sau nhiều năm khan hiếm, nhưng thanh khoản không còn tăng tương ứng. Trong bối cảnh lãi suất neo cao và giá bán tiếp tục chịu áp lực chi phí, người mua ngày càng thận trọng, buộc chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược cạnh tranh.

Nguồn cung được dự báo tiếp tục mở rộng nhờ hàng loạt dự án mới và hạ tầng trọng điểm, song cuộc cạnh tranh trên thị trường sẽ chuyển từ "bán bằng kỳ vọng" sang "bán bằng chất lượng", tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa doanh nghiệp.

Thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng ghi nhận hơn 7.150 căn mở bán mới trong quý II/2026, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 14.200 căn, tăng 156% so với quý trước đó. Tuy nhiên, lượng hấp thụ chỉ đạt khoảng 7.680 căn toàn thị trường, trong đó nội thành TP.HCM bán được 1.781 căn. Tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mở bán mới chỉ đạt 73%, thấp hơn 24% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự chọn lọc của người mua.

Lãi suất cho vay bất động sản hiện ở mức phổ biến 13-14%/năm, tăng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước đó. Mức lãi suất cao này là yếu tố chính khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà để ở trì hoãn quyết định. Các chủ đầu tư đã triển khai các chương trình hỗ trợ như cố định lãi suất 7-8%/năm trong 2 năm đầu hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để duy trì sức mua, nhưng những chính sách này chỉ giảm bớt tác động chi phí vốn mà không thay đổi tâm lý chờ đợi.

Khác với những chu kỳ trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Quyết định đầu tư ngày càng dựa trên những yếu tố thực chất hơn như pháp lý dự án, chất lượng quy hoạch, khả năng kết nối hạ tầng và tiềm năng khai thác lâu dài, thay vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Giá đất và chi phí xây dựng hiện tăng 30-40% so với cuối năm 2025. Các chủ đầu tư không thể chuyển toàn bộ phần chi phí này sang người mua do khả năng hấp thụ yếu hơn. Vì vậy, thay vì cạnh tranh bằng giá, nhiều chủ đầu tư đang chuyển sang cạnh tranh bằng chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán và chất lượng sản phẩm để giữ chân người mua.

Trong thời gian tới, các dự án hạ tầng chiến lược quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm-Long Thành, cùng hệ thống đường vành đai và các tuyến cao tốc liên vùng tiếp tục được thúc đẩy triển khai. Sự phát triển đồng bộ của mạng lưới hạ tầng giao thông đang từng bước mở rộng không gian đô thị, gia tăng khả năng kết nối giữa trung tâm TP.HCM với các đô thị vệ tinh, tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.