Địa ốc bước vào thời kỳ định giá thực

Thị trường bất động sản đang đứng trước một thay đổi đáng chú ý: giá trị của tài sản ngày càng được soi chiếu qua khả năng sử dụng, khai thác, pháp lý và chất lượng vận hành, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Khi người mua thận trọng hơn và tiêu chuẩn pháp lý ngày càng cao, doanh nghiệp địa ốc cũng phải chứng minh giá trị thật của sản phẩm thay vì chỉ dựa vào vị trí hoặc câu chuyện tăng giá.

Tại hội thảo ngày 22/9, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường bất động sản có thể chuyển từ “giá kỳ vọng” sang “giá trị thực”. Theo ông, người mua đang quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, khả năng triển khai dự án, công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành.

Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản đã có dấu hiệu phân hóa. Theo số liệu VARS được công bố trước đó, 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 49%; căn hộ chiếm 73% tổng lượng giao dịch. Những con số này cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại, nhưng người mua không còn xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Với doanh nghiệp bất động sản, sự dịch chuyển về “giá trị thực” tạo ra áp lực kép. Một mặt, dự án có pháp lý rõ ràng, công năng tốt và khả năng khai thác thực tế có thêm cơ sở để duy trì sức hấp dẫn. Mặt khác, những dự án có giá bán cao nhưng giá trị sử dụng hoặc khả năng tạo dòng tiền chưa tương xứng có thể đối mặt với tốc độ hấp thụ chậm hơn.

Định hướng chính sách đất đai cũng đang đặt trọng tâm vào việc phân bổ nguồn lực công khai, minh bạch, cạnh tranh và sử dụng đất hiệu quả. Nghị quyết 21 xác định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng, đồng thời đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế xác định giá đất phù hợp với thị trường.

Ở góc độ vĩ mô, nền kinh tế vẫn tạo nền tảng cho nhu cầu bất động sản. GDP 6 tháng đầu năm tăng 8,18%, trong khi tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61%; riêng bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD. Điều này cho thấy thị trường không thiếu nhu cầu, nhưng dòng tiền có xu hướng tìm đến những sản phẩm có giá trị có thể kiểm chứng.

Vì vậy, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư có thể ngày càng chuyển từ “ai bán được giá cao hơn” sang “ai chứng minh được giá trị tốt hơn”. Điều này cũng tác động đến cách doanh nghiệp định giá quỹ đất, thiết kế sản phẩm, phát triển tiện ích và quản lý tài sản sau bàn giao.