Đề xuất bổ sung 3 hệ số tính giá đất

HoREA đề xuất bổ sung 3 thành phần vào cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất, trong bối cảnh nghĩa vụ tài chính về đất có thể tăng mạnh nếu bảng giá đất và hệ số K được áp dụng thiếu linh hoạt.

Với bất động sản, chi phí đất là khoản đầu vào lớn có thể tác động trực tiếp đến giá thành, dòng tiền và biên lợi nhuận. Ở các ngành sử dụng mặt bằng lớn, tác động còn có thể lan sang chi phí kho bãi, nhà xưởng.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 3 thành phần của hệ số điều chỉnh giá đất, gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Cấu trúc này hiện đã được quy định tại Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Theo HoREA, việc luật hóa rõ cơ chế sẽ giúp các địa phương có căn cứ thống nhất khi xây dựng bảng giá đất và hệ số K. Hiệp hội đồng thời đề nghị Chính phủ quy định chi tiết về cách thức thực hiện, bởi việc áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh trên thực tế còn có những điểm chưa đồng nhất.

Đáng chú ý nhất là tác động tới chi phí doanh nghiệp. Theo tính toán được HoREA dẫn trong quá trình góp ý, nếu bảng giá đất và hệ số K được áp dụng máy móc, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần có thể cao hơn khoảng 2-2,6 lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư. Với tiền thuê đất trả hằng năm, mức tăng có thể khoảng 2-3 lần so với năm 2020. Đây là ước tính và quan điểm của HoREA, không phải mức tăng được áp dụng chung cho mọi dự án.

Nếu chi phí đất tăng, doanh nghiệp bất động sản có thể phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, cơ cấu sản phẩm hoặc giá bán để bù đắp. Trong trường hợp khả năng tăng giá bị giới hạn bởi sức mua, phần chi phí tăng thêm có thể gây sức ép lên biên lợi nhuận và dòng tiền dự án.

Tác động không chỉ nằm ở địa ốc. Giá thuê kho, nhà xưởng và mặt bằng sản xuất có thể chịu ảnh hưởng khi chi phí đất tăng, qua đó tác động đến doanh nghiệp logistics, bán lẻ, sản xuất và công nghiệp.

Ở chiều ngược lại, việc bổ sung các hệ số theo biến động thị trường và quy hoạch có thể giúp phản ánh sát hơn đặc điểm từng khu vực nếu được thiết kế và áp dụng nhất quán. Vấn đề cốt lõi vì vậy nằm ở khả năng dự báo chi phí đất, thời điểm điều chỉnh và mức độ biến động được sử dụng làm căn cứ.