Để thị trường bất động sản phát triển cần gỡ dần điểm nghẽn pháp lý

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản trong nước phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Trong đó, những vướng mắc pháp lý đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường…

Tại hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển” do Báo Lao động tổ chức, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho biết giai đoạn vừa qua bất động sản đang có sự trầm lắng. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do thị trường vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn.

THỦ TỤC CHUẨN BỊ DỰ ÁN KÉO DÀI

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay chính là cơ chế chính sách chưa đồng bộ, dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu nhà ở rất lớn. Hệ quả là làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến người thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Theo ông Điệp, làm một dự án bất động sản, thủ tục chuẩn bị có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí đến 15 năm. Ách tắc pháp lý rõ ràng là rào cản lớn kìm hãm đà tăng trưởng của bất động sản.

“Ngay với phân khúc nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu cho đông đảo người dân cũng trải qua quá trình xem xét khá kỹ lưỡng, nhà đầu tư phải làm rất nhiều bước… Có khi chỉ riêng khâu định giá đất đã cần đến cả năm, rồi định giá nhà để được bán tiếp tục lại kéo dài cả năm nữa. Chính vì vậy, nhà đầu tư không muốn tham gia vào phân khúc này”, ông Điệp nhận xét.

Đồng quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, nhấn mạnh: trong quá trình triển khai dự án, vướng mắc đối với doanh nghiệp bất động sản khá nhiều. Tuy nhiên, không chỉ tồn tại những vướng mắc đã được Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật các Tổ chức tín dụng vừa được thông qua giải quyết, mà ngay cả khi 4 luật này có hiệu lực cũng vẫn còn vướng mắc, đây là rào cản không nhỏ đối với việc triển khai dự án.

Ông Tuấn dẫn chứng vấn đề vướng mắc quỹ đất của doanh nghiệp cổ phần hóa. Khi triển khai một dự án bất động sản phải khớp với nhiều quy hoạch, từ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, thậm chí cả các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cùng nhiều nội dung mang tính chất chuyên ngành. Riêng doanh nghiệp sử dụng nguồn gốc đất từ quỹ đất cổ phần hóa lại chịu thêm sự điều chỉnh của Luật Quản lý sử dụng tài sản công năm 2017 và Nghị định 167 năm 2017 và Nghị định 126.

Cụ thể, quy định đối với quỹ đất của doanh nghiệp cổ phần hóa là cần có phương án sắp xếp nhà đất, hoặc phương án sử dụng đất, trong đó, yêu cầu sau khi doanh nghiệp cổ phần hóa được sử dụng đất như thế nào? Đơn vị sử dụng đất theo đúng mục đích hay phải trả lại Nhà nước? Dường như đây là “vòng kim cô” mà doanh nghiệp không thoát ra được.

Theo ông Tuấn, vấn đề đặt ra khi thực hiện dự án phù hợp với tất cả các loại quy hoạch, nhưng lại không phù hợp với phương án sử dụng đất trong quyết định cổ phần hóa thì sao? Tại Điều 2, Khoản 2, Điểm (m) Nghị quyết 82/2019/QH14 của Quốc hội quy định doanh nghiệp phải thực hiện phương án sử dụng đất, nếu trường hợp sử dụng không đúng sẽ kiên quyết thu hồi. Song, Luật Đất đai 2024 vừa thông qua không có bất kỳ điểm nào quy định thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất không đúng phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa.

Ngay cả nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đến thời điểm này cũng chưa có. Như vậy, dẫn đến rào cản mà doanh nghiệp thực hiện phương án sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch. Ngược lại, nếu không có sự đồng bộ với nhau thì những dự án đó gần như bế tắc không triển khai được. Số lượng dự án dạng này không phải ít, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài ra, Luật sư Tuấn thông tin về dự án nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn tiếp tục phải chờ. Cụ thể, pháp luật hiện hành quy định việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Tuy nhiên, vấn đề phức tạp nảy phát sinh với những dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ, hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Vì vậy, các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có “đất ở” thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình chung tạo ra rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Tính đến đầu năm 2022, thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy có nhiều địa phương bị ách tắc, riêng Hà Nội là 102 dự án, TP.Hồ Chí Minh 150 dự án, Bình Dương 40 dự án…

“Thực tế nêu trên sẽ dẫn đến khó khăn, do doanh nghiệp thực hiện đáp ứng yêu cầu về diện tích “đất ở” được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có”, ông Tuấn phân tích.

Theo các chuyên gia, nếu không giải quyết tốt những vướng mắc thì khó tận dụng tối đa nguồn lực của bất động sản. Bởi bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển cực kỳ quan trọng. Tốc độ phát triển kinh tế phần nào phụ thuộc vào tốc độ phát triển của thị trường bất động sản.

Lĩnh vực bất động sản phát triển chắc chắc kéo theo sự phát triển của nhiều ngành nghề khác, như: chứng khoán, trái phiếu, tài chính, ngân hàng, sắt, thép, xi măng, nội, ngoại thất, đồ điện gia dụng, kể cả dịch vụ ăn theo…

Quan trọng hơn, bất động sản phát triển mới thu hút được nhiều nguồn lực lớn, đặc biệt là ngoại lực. Hiện nay, dù nguồn vốn FDI lớn song chỉ ngang bằng nguồn vốn của kiều hối.

CẦN NHẤT LÀ THÁO GỠ CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất riêng việc “mắc kẹt” quỹ đất của doanh nghiệp cổ phần hóa, Chính phủ cần xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung Điều 2, Khoản 2, Điểm (m) của Nghị quyết số 82/2019/QH14 của Quốc hội theo hướng: việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt...