Đất nền vùng ven vỡ mộng "lướt sóng"

Sau giai đoạn sốt nóng nhờ thông tin quy hoạch và nâng cấp hạ tầng, phân khúc đất nền vùng ven đang chứng kiến đợt sụt giảm giá sâu từ 40% đến hơn 60%. Thanh khoản chạm đáy cùng sức ép lãi vay ngân hàng đang đẩy nhiều nhà đầu tư "lướt sóng" vào thế tiến thoái lưỡng nan khi tài sản không thể tạo ra dòng tiền đền bù chi phí vốn.

Giá rao bán tại nhiều khu vực giảm 50–60% so với đỉnh năm 2025. Thanh khoản yếu khiến nhà đầu tư sử dụng vốn vay rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan, phải chấp nhận lỗ để giải phóng vốn.

Từ giữa năm 2025, đất nền vùng ven được săn đón nhờ thông tin quy hoạch, hạ tầng và điều chỉnh địa giới hành chính. Giá tăng nhanh chóng dựa chủ yếu trên kỳ vọng về dự án công nghiệp, mở đường và phát triển du lịch. Tại các khu vực như Kim Bôi (Hòa Bình), Phú Thọ và Bắc Ninh, giá đất nền tăng từ 13–17 triệu đồng lên 27–33 triệu đồng/m² trong vài tháng. Dòng tiền đầu cơ đổ vào chủ yếu dựa trên tin đồn chứ không phải nhu cầu sử dụng thực tế. Sau vài tháng, sốt nóng nhanh chóng sụp đổ khi người mua mới không còn vào thị trường.

Các khảo sát giá rao bán cho thấy mức điều chỉnh sâu tại nhiều điểm nóng. Tại xã Bình Xuyên (Phú Thọ), giá giảm từ 27 triệu xuống 11 triệu đồng/m². Ở Kim Bôi, giá lùi từ 13 triệu xuống khoảng 5 triệu đồng/m². Tại Bắc Ninh, xã Xuân Cẩm giảm từ 33 triệu xuống 15 triệu đồng/m². Dù giá rao bán giảm mạnh, thanh khoản vẫn yếu. Khoảng cách giữa giá người bán mong muốn và số tiền người mua sẵn sàng bỏ ra ngày càng lớn, khiến nhiều lô đất vẫn chưa tìm được người mua dù đã hạ giá nhiều lần.

Nhà đầu tư sử dụng vốn vay chịu thiệt hại nặng nề khi giá đất điều chỉnh. Ví dụ minh họa: lô đất trị giá 2 tỷ đồng mua bằng 1 tỷ vốn tự có và 1 tỷ vốn vay. Nếu giá giảm 30%, tài sản chỉ còn 1,4 tỷ đồng; sau trừ nợ gốc, lãi vay và chi phí giao dịch, vốn tự có có thể mất quá nửa. Nếu giá giảm 50%, số tiền thu về chỉ vừa đủ thanh toán khoản vay gốc, chưa kể lãi đã trả. Thêm vào đó, đất nền không tạo dòng tiền như căn hộ cho thuê, nên chi phí vốn vay kéo dài đẽ làm khoản lỗ ngày càng sâu.

Giao dịch đất nền quý II/2026 chỉ đạt 73.438 lô, giảm 32,6% so với quý trước và hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Những lô đất có hồ sơ pháp lý rõ ràng, nằm trong khu dân cư hiện hữu và kết nối giao thông tốt vẫn giữ giá tương đối ổn định. Ngược lại, đất xa khu dân cư, hạ tầng chưa hình thành hoặc được mua chủ yếu theo tin đồn chịu áp lực giảm giá và mất thanh khoản lớn nhất. Giai đoạn chỉ cần nghe thông tin quy hoạch rồi chờ người khác mua lại với giá cao hơn ngày càng khó lặp lại.

Mức giảm 50–60% tại một số khu vực là hệ quả của quá trình giá đất trở về gần hơn với nhu cầu thực tế. Khi đó, câu hỏi cơ bản là: mảnh đất ấy có giá trị sử dụng gì, phục vụ nhu cầu nào và mức giá có phù hợp với khả năng chi trả hay không? Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ pháp lý, khả năng kết nối, nhu cầu dân cư thực tế và thời gian có thể nắm giữ tài sản. Sử dụng đòn bẩy tài chính cho tài sản không tạo dòng tiền là rủi ro cao, đặc biệt khi thị trường thanh khoản suy giảm.