Đất nền từ “sốt” sang “ế”, nhà đầu tư "mắc kẹt"

Giá đất nền tại một số khu vực từng tăng nóng đã giảm 50-75% từ vùng đỉnh. Đáng chú ý, giá rao bán đi xuống nhưng thanh khoản cũng suy yếu, khiến nhà đầu tư sử dụng vốn vay chịu áp lực kép từ khoản lỗ trên tài sản và chi phí tài chính.

Đầu tháng 8/2025, anh Nguyễn Đức Hoàn, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, chi gần 2 tỷ đồng mua lô đất gần 100 m2 tại khu vực Vĩnh Tiến, Hòa Bình cũ, trong đó gần một nửa là vốn vay.

Thời điểm xuống tiền, giá đất khoảng 20 triệu đồng/m2 và kỳ vọng tăng tiếp được củng cố bởi thông tin quy hoạch, hạ tầng và thay đổi địa giới hành chính. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng nửa năm, giá rao bán tại khu vực này đã xuống dưới 10 triệu đồng/m2.

Không chỉ chịu khoản giảm giá lớn trên tài sản, nhà đầu tư còn phải duy trì chi phí lãi vay trong khi khả năng tìm người mua ngày càng khó.

Dữ liệu rao bán trên Batdongsan.com.vn cho thấy mức điều chỉnh tại một số địa bàn thuộc Phú Thọ và Bắc Ninh rất mạnh. Tại xã Bình Xuyên, giá đất nền phổ biến quý II/2026 khoảng 11 triệu đồng/m2, giảm 59,3% so với đỉnh 27 triệu đồng/m2.

Tại Xuân Cẩm, giá phổ biến khoảng 15 triệu đồng/m2, thấp hơn 54,5% so với mức đỉnh 33 triệu đồng/m2. Hợp Thịnh ghi nhận giá khoảng 7 triệu đồng/m2, giảm 58,8% từ đỉnh 17 triệu đồng/m2.

Mức giảm mạnh nhất được ghi nhận tại Mường Động, khi giá rao bán phổ biến từ khoảng 20 triệu đồng/m2 trong quý III/2025 xuống 5 triệu đồng/m2 vào quý I/2026, tương đương giảm 75%.

Diễn biến này cho thấy rủi ro của đất nền không chỉ nằm ở biến động giá mà còn ở thanh khoản. Một tài sản có thể được rao bán thấp hơn đáng kể so với vùng đỉnh nhưng vẫn khó chuyển thành tiền nếu lực cầu thực không đủ mạnh.

Dòng tiền đầu cơ thu hẹp

Theo VARS IRE, đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn trong quá trình thị trường tái cơ cấu. Dòng tiền đầu cơ thu hẹp khi người mua thận trọng hơn với những tài sản chưa tạo ra dòng tiền và phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thanh khoản bất động sản suy giảm trong quý II/2026. Cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch thành công, giảm 28,5% so với quý trước và 36,3% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng đất nền có 73.438 giao dịch, giảm 32,6% so với quý I và hơn 40% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 căn, giảm gần 14% so với quý trước.

Sự phân hóa này cho thấy dòng tiền đang thận trọng hơn với các sản phẩm mang tính đầu cơ cao. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, việc giá tài sản giảm đồng thời với thanh khoản suy yếu có thể khiến áp lực tài chính kéo dài lâu hơn dự kiến.