Đất nền hết thời lướt sóng?

Trái ngược với đà sốt nóng giai đoạn 2024–2025, thị trường đất nền vùng ven đang chứng kiến bước điều chỉnh giá sâu lên tới 30-50% tại nhiều "điểm nóng" như Bắc Ninh, Phú Thọ và Mê Linh (Hà Nội). Tuy nhiên, đợt giảm giá này không làm mất đi sức hút của phân khúc tích sản hàng đầu, mà đánh dấu bước chuyển dịch dòng tiền từ lướt sóng "tin đồn" sang săn tìm bất động sản có giá trị khai thác thực.

Nhu cầu tìm kiếm đất nền trong Q2/2026 sụt giảm chỉ còn 23% tổng lượng quan tâm (so với 37% của chung cư), phản ánh tâm lý giằng co và đà lệch pha cung - cầu.

Đất nền đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh sau khi là "thỏi nam châm" hút dòng tiền đầu cơ. Tại Phú Thọ, giá đất phổ biến hiện khoảng 19 triệu đồng/m², giảm hơn 50% so với đỉnh cuối năm 2025. Bắc Ninh ghi nhận mức giảm tương tự, với giá chỉ hơn 10 triệu đồng/m². Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (Hà Nội) giảm 30%, xuống 35-45 triệu đồng/m² từ mức 60,2 triệu đồng/m² hồi tháng 8/2025. Theo môi giới, người mua không còn vội vàng mà liên tục trả giá 10-15% thấp hơn mức chào bán, khiến giao dịch đình trệ dù nguồn cung vẫn dồi dào.

Dữ liệu batdongsan.com.vn quý II/2026 cho thấy chung cư chiếm 37% tổng lượng tìm kiếm bất động sản bán, trong khi đất nền chỉ 23%. Thị trường không còn tăng theo diện rộng mà phân hóa mạnh giữa những khu vực có nền tảng phát triển thực với những nơi chỉ tăng nhờ kỳ vọng. Hành vi nhà đầu tư cũng thay đổi: thay vì lướt sóng ngắn hạn, họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác, sử dụng thực tế và tính pháp lý của sản phẩm.

Theo chuyên gia, phân khúc đất nền vẫn có cơ hội đầu tư khi quay trở về giá trị thực. Thông tin quy hoạch và đầu tư hạ tầng ngày càng minh bạch, quy định phân lô được siết chặt, khiến dư địa tăng giá nhờ "sóng tin đồn" thu hẹp. Dòng tiền sẽ hướng tới các địa phương có nền tảng tăng trưởng bền vững: hạ tầng hoàn thiện, nhiều khu công nghiệp, thu hút FDI, tốc độ đô thị hóa cao. Tuy nhiên, không phải mọi khu vực trong cùng địa phương đều còn dư địa tăng giá.

Cơ hội đầu tư hiện nay không nằm ở việc chọn đúng tỉnh, thành phố mà chọn đúng khu vực, vị trí và mức giá. Nhiều địa bàn đã trải qua chu kỳ tăng giá mạnh, nên sự phân hóa diễn ra từng khu vực, từng dự án, thậm chí từng vị trí. Nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ "đón sóng" sang "đón giá trị", đánh giá kỹ quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và khả năng khai thác thực tế của bất động sản để quyết định hiệu quả đầu tư trung dài hạn.

Nhà đầu tư nên tham khảo thông tin từ nguồn chính thống như cơ quan quản lý, quy hoạch phê duyệt, chủ đầu tư hoặc đơn vị nghiên cứu uy tín. Cần lựa chọn môi giới chuyên nghiệp, am hiểu thị trường và tránh tâm lý FOMO. Sử dụng đòn bẩy tài chính cần thận trọng: tỷ lệ vay phải phù hợp với năng lực tài chính và dòng tiền của tài sản để hạn chế rủi ro khi thanh khoản hoặc lãi suất biến động.