Đất nền bứt phá, chiếm ưu thế trên thị trường địa ốc

Thị trường bất động sản 2025 ghi nhận đất nền tiếp tục dẫn đầu về tăng giá và mức độ quan tâm, trong khi nhiều loại hình khác chững lại. Dù vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ niềm tin dài hạn và hạ tầng phát triển, xu hướng hiện nay thận trọng, chọn lọc hơn, tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ngay.

Báo cáo tiêu điểm tháng 8/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường bất động sản không chỉ phản ánh xu hướng kinh tế vĩ mô, mà còn chịu tác động rõ nét từ yếu tố mùa vụ – một biến số thường bị xem nhẹ nhưng lại có sức chi phối mạnh đến diễn biến cung cầu.

Thị trường bất động sản tháng 8/2025 ghi nhận diễn biến trầm lắng: lượng tin đăng tại TP.HCM chỉ tăng nhẹ, trong khi mức độ quan tâm nhìn chung giảm hoặc đi ngang ở hầu hết loại hình, khu vực. Nguyên nhân đến từ yếu tố mùa vụ trước tháng Ngâu, kỳ nghỉ lễ Quốc khánh kéo dài cùng nhiều sự kiện lớn, làm lực cầu tạm thời chững lại.

Nếu xét theo loại hình trong giai đoạn 8 tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ 2024, đất nền dự án là phân khúc nổi bật nhất khi ghi nhận mức tăng trưởng mạnh cả về quan tâm (tăng 40%) và lượng tin đăng (tăng 17%). Ngược lại, chung cư, nhà riêng và đất nền thổ cư giảm từ 3 – 8% về nhu cầu tìm kiếm, trong khi lượng tin rao bán chỉ tăng khiêm tốn từ 5 – 10%.

Hai năm qua, giá bán bất động sản trên phạm vi cả nước vẫn duy trì xu hướng leo thang ở hầu hết loại hình. Đất nền tăng mạnh nhất tới 44% so với quý I/2024; chung cư theo sát với mức tăng 42%. Nhà riêng, đất dự án và nhà mặt phố lần lượt tăng 28%, 14% và 1%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, giá vẫn neo cao do chính sách tiền tệ linh hoạt thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp kéo dài tại các đô thị lớn, cùng với niềm tin của giới đầu tư vào tiềm năng tăng giá bất động sản trong dài hạn. Điều này tiếp tục khẳng định vai trò của bất động sản như kênh đầu tư – tích sản hấp dẫn, song đồng thời đặt ra bài toán khó cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thu nhập trung bình – thấp. Nếu các nút thắt pháp lý và nguồn cung không sớm được tháo gỡ, xu hướng này sẽ còn tiếp diễn.

Trong quý I và đầu quý II/2025, thị trường xuất hiện những “cơn sốt đất” cục bộ nhờ thông tin sáp nhập đơn vị hành chính, khiến giá đất ở nhiều địa phương tăng vọt trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, sang tháng 4 và 5, thanh khoản nhanh chóng chững lại, thậm chí một số nơi ghi nhận giá giảm nhẹ khi lực cầu suy yếu.

Các chuyên gia đánh giá, thị trường hiện nay đang trong giai đoạn phục hồi, nhưng chủ yếu mang tính tâm lý – thận trọng và chọn lọc hơn. Nhà đầu tư đã quay trở lại với phân khúc đất nền có hạ tầng hoàn thiện, song không còn nuôi kỳ vọng về những đợt sốt nóng ngắn hạn như trước đây.

Trong đó, khu vực ven Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh… tiếp tục nổi lên như “điểm hút” dòng tiền nhờ lợi thế hạ tầng ngày càng đồng bộ, nằm trên các trục phát triển kinh tế – giao thông trọng điểm miền Bắc. Xu hướng quan tâm đất nền tại những địa phương này được dự báo sẽ còn duy trì đến nửa cuối 2025 và kéo dài sang năm 2026.

Tuy nhiên, nguồn cung đất nền đáp ứng tiêu chí pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng và có thể khai thác ngay đang ngày càng khan hiếm. Nhà đầu tư hiện không còn mặn mà với những lô đất “để đó”, mà ưu tiên các sản phẩm có thể sinh lợi tức trực tiếp như nhà phố, biệt thự liền kề hoàn thiện hoặc có tiềm năng xây dựng ngay.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định: từ nay đến đầu năm 2026, phân khúc đất nền và biệt thự thấp tầng vẫn có khả năng phục hồi, nhưng theo hướng chậm rãi và chọn lọc. Những biến số như chính sách tài khóa, tín dụng, lãi suất và niềm tin thị trường sẽ đóng vai trò quyết định. Nếu các điều kiện được hỗ trợ đồng bộ, đất nền tại các khu vực hạ tầng tốt vẫn giữ vững vị thế là kênh đầu tư an toàn và giàu tiềm năng.