Đánh thuế bất động sản thứ hai: “Thuốc đặc trị” nạn đầu cơ đất

Thuế là công cụ hữu hiệu để xử lý vấn nạn trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản, đầu cơ lướt sóng, thổi giá dẫn đến hoang hóa đất đai; vừa tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách. Do đó, cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất.

Việc khó nhưng phải làm

Mặc dù tình hình kinh tế khó khăn, nhưn thời gian qua thị trường bất động sản (BĐS) vẫn sôi động, giá đất được “thổi” lên từng ngày. Đáng quan ngại, tình trạng sốt đất, đầu cơ hay thổi giá lặp lại trong nhiều năm nhưng chưa được xử lý triệt để. Nhiều đối tượng dùng chiêu trò gây lũng đoạn thị trường, hay nhiều nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản, đất đai bỏ hoang không sử dụng… gây nhiều hệ lụy lâu dài. Mặt khác, nhiều cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thường kê khai mức giá thấp hơn nhiều so với thực tế dẫn đến ngân sách Nhà nước thất thu. Vì thế, một số ý kiến cho rằng nên đánh thuế cao hơn khi chuyển nhượng với trường hợp đầu cơ sở hữu nhiều BĐS.

Chủ trương áp thuế cao với những trường hợp sở hữu nhiều BĐS cũng được Trung ương nêu trong Nghị quyết số 18/2022-NQ/TW. Tuy nhiên, đến nay chủ trương này vẫn chưa được thể chế hóa thành các điều luật cụ thể.

Mới đây nhất, tại Kỳ họp bất thường thứ 5, Quốc hội khóa vừa qua, vấn đề đánh thuế người sở hữu nhiều BĐS cũng được đem ra “mổ xẻ”. Cụ thể, liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác quy hoạch bảo đảm chất lượng, thực sự là công cụ định hướng của Nhà nước phục vụ hiệu quả các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18/2022-NQ/TW để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước; đồng thời, nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc Hội Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, các chính sách về đất đai phải phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực; phòng tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất, các nhà đầu tư khác phải liên doanh, hợp tác với các tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, hoặc phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng lại đất từ các tổ chức, cá nhân này. Quy định này nhằm tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất.

Đồng tình với đề xuất trên, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, vấn đề liên quan thuế BĐS dù có được cải thiện so với thời kỳ bao cấp nhưng chưa tạo được các tác động thực sự vào thị trường BĐS hay lành mạnh hóa thị trường. Vì vậy, đề nghị của Ủy ban Thường vụ Quốc hội như đã nêu là hoàn toàn đúng, cần thực hiện sớm. Một trong những mục tiêu chính của việc đánh thuế trên nhằm xây dựng mặt bằng giá bất động sản hợp lý, không bị “thổi phồng” và tránh tình trạng đầu cơ. “Nếu có chủ trương thuế hợp lý sẽ ngăn cản được tình trạng đầu cơ đất đai, giá bất động sản sẽ ngay lập tức xuống thấp, phục vụ ngay cho tầng lớp bình dân” – GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Cần nghiên cứu rõ đối tượng chịu thuế

Trên thực tế, để hạn chế tình trạng đầu cơ, điều tiết thị trường BĐS trong nền kinh tế, nhiều quốc gia trên thế giới cũng sử dụng hiệu quả công cụ thuế, như tại Chile, Bồ Đào Nha, Thổ Nhĩ Kỳ, Hàn Quốc…

Tại Pháp, theo dự thảo kế hoạch ngân sách năm 2023, đối với những ngôi nhà bỏ trống thuế suất dự kiến sẽ tăng từ 12,5% lên 17% trong năm đầu tiên, và các năm tiếp theo lần lượt là 25% và 34%.

Về nguyên tắc việc đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất không phải là tăng thuế tài sản mà là cải cách. Tức là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo, mà đánh vào những đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà đất. – GS Đặng Hùng Võ.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, “nút thắt” trong pháp luật về đất đai vẫn còn các vấn đề bị tắc, chờ tháo gỡ như việc kê khai tài sản, quản lý thu nhập… Việt Nam chủ yếu vẫn giao dịch bằng tiền mặt, nên người dân có thể lách luật thông qua người đứng hộ tên BĐS để tránh thuế sở hữu nhiều BĐS. Do vậy, vấn đề cốt lõi là loại bỏ tư duy bảo vệ quyền riêng tư tài sản, thay bằng tư duy minh bạch tài sản, buộc phải giải trình nguồn gốc tài sản, đây là cách duy nhất dẹp bỏ tham nhũng. Áp thuế với người sở hữu nhiều nhất, đất cần quy định rõ đối tượng chịu hoặc không phải chịu thuế, đánh giá hiệu quả thường xuyên trong quá trình thực hiện, đảm bảo phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước. Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng mức thu, các thu, đối tượng thu phù hợp để nhận được sự đồng thuận, nhất trí cao của người dân.

Còn theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính) cho hay, đánh thuế tài sản sẽ giảm thiểu tình trạng lãng phí đất đai hiện nay. Tuy nhiên, cái khó là xác định đúng đối tượng phải đóng thuế, hạn mức đánh thuế cho phù hợp. Vì vậy, nên thu thuế đối với nhà đất không sử dụng, bỏ hoang mới ngăn chặn được đầu cơ, tránh lãng phí tài nguyên đất đai.