"Đại sàng lọc" trên thị trường địa ốc

Áp lực từ chi phí vốn ngất ngưỡng cùng bóng ma thuế bất động sản thứ hai đang buộc các chủ đầu tư phải hạ mình cắt giảm biên lợi nhuận, đồng thời chấm dứt tư duy "bất động sản luôn tăng giá" của giới đầu cơ.

Nếu năm 2025 đánh dấu sự phục hồi mạnh về tâm lý và mặt bằng giá, thì nửa đầu năm 2026 lại chứng kiến đà giao dịch chững lại khi người mua lẫn nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn.

Nguồn cung liên tục được cải thiện nhưng giá nhà vẫn neo ở mức cao, tạo nên nghịch lý khiến thanh khoản suy giảm rõ rệt.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán căn hộ tại Hà Nội giảm nhẹ từ khoảng 87 triệu đồng/m² hồi đầu năm xuống còn 85 triệu đồng/m² vào tháng 5.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà phố cũng ghi nhận lượng tìm kiếm giảm khoảng 10% so với tháng trước và gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 cũng giảm 4% so với quý trước và giảm tới 36% so với cùng kỳ, phản ánh tâm lý chờ đợi ngày càng rõ của người mua.

Thanh khoản chịu sức ép

Theo SSI Research, lãi suất vay mua nhà hiện vẫn dao động khoảng 8,5-10% trong thời gian ưu đãi và lên tới 11-15% sau đó.

Chi phí vốn cao khiến nhiều giao dịch bị trì hoãn, đồng thời xuất hiện xu hướng điều chỉnh giá ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã buộc phải giảm giá từ 100-300 triệu đồng đối với căn hộ và nhà thấp tầng để thu hồi vốn.

Một số khu vực từng tăng nóng cũng bắt đầu ghi nhận giá đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Các chuyên gia nhận định câu hỏi của nhà đầu tư hiện không còn là "mua ở đâu để tăng giá", mà là tài sản nào đủ giá trị để ở, khai thác và bảo toàn vốn trong dài hạn.

Theo ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc FIDT, trong chu kỳ mới, những yếu tố như hạ tầng, dòng vốn FDI, tốc độ đô thị hóa, khả năng thu hút dân cư và tạo dòng tiền sẽ quyết định sức hấp dẫn của bất động sản.

Ông cho rằng bất động sản chỉ tăng giá bền vững khi đáp ứng nhu cầu sử dụng thực, thay vì dựa vào kỳ vọng đầu cơ.

Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và nhu cầu nhà ở tiếp tục tăng, trong khi nguồn cung nhà phù hợp với khả năng chi trả vẫn còn hạn chế.

"Chu kỳ tới không còn là bất động sản có tăng hay không, mà là bất động sản nào sẽ tăng và vì sao", ông nhận định.

Giá khó giảm sâu

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai, cho rằng giá bất động sản khó giảm mạnh do chi phí đầu vào ngày càng tăng.

Theo ông, bảng giá đất mới cùng chi phí xây dựng tăng khoảng 25-30% so với năm 2025 đã tạo áp lực lớn lên giá thành dự án.

Trong khi đó, sự phát triển của nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cũng đang làm thay đổi cơ cấu sản phẩm cũng như hành vi lựa chọn của người mua.

Nửa cuối năm là cuộc sàng lọc

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, dự báo áp lực thanh khoản sẽ tiếp tục là thách thức lớn trong những tháng cuối năm.

Dù định hướng giảm lãi suất đã được đưa ra, mặt bằng lãi vay khó có thể giảm nhanh do áp lực huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng.

Người mua ở thực vẫn có xu hướng chờ giá hợp lý hơn hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm, trong khi nhiều nhà đầu tư không còn tin rằng bất động sản luôn tăng giá như trước.

Theo ông Quê, việc số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế nhà bỏ hoang hoặc bất động sản thứ hai sẽ tiếp tục siết đầu cơ, tăng tính minh bạch và giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Đối với từng phân khúc, nhà ở xã hội được đánh giá sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu lớn và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.

Trong khi đó, căn hộ thương mại sẽ phải giải bài toán giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Những doanh nghiệp chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá về mức hợp lý sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản.

Giới chuyên gia nhận định nửa cuối năm 2026 sẽ không còn là cuộc đua tăng giá, mà là giai đoạn sàng lọc mạnh về sản phẩm, dòng tiền và niềm tin của người mua.