'Đại bàng' đổ bộ, cho thuê đất công nghiệp tiếp tục 'đẻ trứng vàng'

Với làn sóng đổ bộ của các “đại bàng” FDI, dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục chảy mạnh vào túi các đại gia có quỹ đất và hạ tầng cho thuê hiện hữu lớn như Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc - KBC), Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDICO (IDC)…

CBRE Việt Nam dự báo, trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5 - 9%/năm ở miền Bắc và 3 - 7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu cao, nguồn cung hạn chế có thể sẽ khiến giá thuê tăng mạnh ở nhiều địa phương. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn sẽ “kiếm bộn”.

“Sống khỏe” nhờ đất

Kinh Bắc nhiều năm qua được đánh giá là một trong những tên tuổi được hưởng lợi lớn nhất nhờ quỹ đất khổng lồ, trải dài từ Bắc tới Nam. Theo báo cáo phân tích của Chứng khoán Shinhan, KBC sở hữu quỹ đất có thể khai thác trong tương lai lên đến 1,700 ha, hầu hết đều có vị trí đẹp.

“Dự kiến năm 2023 doanh thu Kinh Bắc đạt khoảng 7.258 tỷ đồng, tăng 419% so với năm ngoái và năm 2024 là 13.905 tỷ đồng tăng 92% so với năm 2023. Lợi nhuận sau thuế năm 2023 dự kiến đạt 2.960 và lợi nhuận sau thuế năm 2024 dự kiến đạt 5.109 tỷ đồng", báo cáo của Shinhan Securities nêu.

Nguồn thu từ đất góp phần giúp KBC xóa sạch nợ trái phiếu trong năm 2023, đồng thời đẩy mạnh mở rộng diện tích đất để hút vốn nước ngoài. Doanh nghiệp của ông Đặng Thành Tâm cũng đang đẩy mạnh mở rộng quỹ đất tại phía Bắc nhằm đón sóng FDI Hàn Quốc, Trung Quốc.

Cuối năm 2023, KBC được phê duyệt quy hoạch 1/2000 KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Ở phía Nam, KBC chuẩn bị đầu tư thêm khu công nghiệp tại Hậu Giang với tổng vốn hơn 5.500 tỷ đồng.

Cùng với KBC, các đại gia có nhiều đất cho thuê cũng đang và sẽ “ngồi mát” hưởng lợi. Điển hình, tại IDICO, theo VCBS Research dự báo, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp này sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới nhờ sở hữu danh mục 10 khu công nghiệp (tổng diện tích lên tới 3.267 ha). IDICO cũng còn hơn 677 ha có thể cho thuê tại Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Ninh và Thái Bình.

Tương tự, Viglacera cũng đang sở hữu và vận hành 12 khu bất động sản công nghiệp, hiện còn khoảng 740 ha đất cho thuê. Các khu công nghiệp Yên Phong IIC, Yên Phong MR, Thuận Thành đều còn diện tích lớn, vị trí đẹp nên giá thuê cao, hứa hẹn đem lại khoản doanh thu lớn.

Trong khi đó, tại công ty cổ phần Long Hậu, theo thống kê của chứng khoán Vietcap, khu công nghiệp Long Hậu 3 (tổng diện tích 124 ha) đã hoàn thành đền bù 91% và đã thanh toán 83% tiền sử dụng đất. Ước tính, quỹ đất khu công nghiệp có thể cho thuê còn lại khoảng 44 ha, có thể mang lại doanh thu 2.600 tỷ đồng với giá trung bình là 246 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ông lớn tiếp tục “hốt bạc”?

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội, đánh giá trong một năm bất động sản gặp nhiều biến động, phân khúc công nghiệp có thể coi là điểm sáng. Việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng này.

Bên cạnh các nhà sản xuất điện tử, ô tô và phụ kiện, khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn hay vật liệu xanh cũng bắt đầu quan tâm tới Việt Nam.

Theo vị đại diện CBRE, giá thuê đất công nghiệp dự kiến nhu cầu tích cực từ nhóm ngành công nghiệp và nhiều nhà đầu tư quốc tế thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Giá thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 1 - 4%/năm.

Trên thực tế, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được cho là đang ở thời kỳ sôi động và có triển vọng hơn bao giờ hết trong bối cảnh 2 cường quốc Mỹ, Trung Quốc chạy đua để tạo ảnh hưởng ở những khu vực quan trọng, châu Á được kỳ vọng sẽ bứt phá, trong đó có Việt Nam.

Trong năm 2024, vốn FDI được dự báo chảy mạnh hơn, tập trung vào các doanh nghiệp sản xuất và năng lượng tái tạo. Đặc biệt, việc Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện sẽ giúp thay đổi mạnh về công nghệ, thu hút đầu tư vào công nghệ cao, chất bán dẫn…

Nhu cầu thuê khu công nghiệp ở miền Bắc nhiều khả năng tăng tích cực nhờ xu hướng “Trung Quốc + 1”. Trong khi các khu công nghiệp tại miền Nam sẽ phục hồi từ mức thấp trong 2023, chủ yếu các doanh nghiệp trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm và đồ uống.

Từ những động lực đang có, giới chuyên gia dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là nhóm “gánh” thị trường chung với đà hồi phục ở tốp đầu. Theo đó, tiền có thể sẽ lại chảy mạnh vào túi các “ông lớn” như KBC, Viglacera (VGC), Becamex (BCM), IDICO (IDC)…

Theo Chứng khoán SSI, với nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê khá hạn chế, dự báo giá cho thuê đất của các chủ đầu tư đã niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% trong năm 2024. Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trên sàn được dự báo có sự phân hóa rõ ràng trong năm 2024, nhưng tổng thể sẽ tăng khoảng 9,3% so với năm 2023.

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, bất động sản khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024 như thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê (gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo); lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; chi phí đầu tư cho các khu công nghiệp mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài...