Đà giảm giá bất động sản gây áp lực lên nền kinh tế Hàn Quốc

Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BoK) cảnh báo, nếu đà giảm giá trong trong lĩnh vực bất động dân cư sản kéo dài, các hoạt động kinh tế tổng thể của đất nước sẽ suy yếu. BoK xem tình trạng nợ quá hạn càng trầm trọng của các nhà phát triển là tín hiệu đáng lo ngại mới nhất về những căng thẳng kéo dài trên thị trường tín dụng.

Tỷ lệ nợ quá hạn của các dự án bất động sản gia tăng

Trong báo cáo định kỳ về lĩnh vực tài chính hôm 28-3, BoK cho biết, tỷ lệ nợ quá hạn gia tăng ở các dự án bất động sản dựa vào các khoản vay tài chính dự án (project finance loans – PFL) làm dấy lên mối lo ngại rủi ro lan sang các nhà phát triển khác. PFL là dạng khoản vay phổ biến dành cho các nhà phát triển ở Hàn Quốc, được đảm bảo bằng dòng tiền và lợi nhuận dự kiến của một dự án cụ thể trong tương lai. Điều này sẽ giúp các tài sản khác của nhà phát triển được bảo vệ trong trường hợp dự án vỡ nợ.

“Nếu sự phục hồi của ngành bất động sản và xây dựng bị trì hoãn, hoạt động kinh doanh của lĩnh vực tài chính dự án sẽ thất bại và có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế thực”, báo cáo của BoK cảnh báo.

Hiện tại, những vụ vỡ nợ liên quan đến các khoản vay tài chính dự án ít có khả năng gia tăng. BoK tin tưởng “phản ứng nhanh chóng” của giới chức trách sẽ làm giảm tác động lây lan của những vụ vỡ nợ như vậy.

Theo Cơ quan giám sát tài chính Hàn Quốc (FSS), tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay PFL ở các ngân hàng tiết kiệm ở Hàn Quốc đã tăng gấp đôi lên mức 5,56% vào cuối tháng 9-2023 so với 2,05% vào cuối năm 2022. Tỷ lệ này ở các công ty tài chính nói chung cũng tăng gấp đôi từ 1,19% lên 2,42% trong cùng kỳ.

Báo cáo nghiên cứu của Bloomberg Economics nhận định khủng hoảng bất động sản ở Hàn Quốc có xác suất xảy ra thấp. Tuy nhiên báo cáo này cũng dự báo, nếu giá nhà giảm 10% trong hai năm liên tiếp, tăng trưởng kinh tế của Hàn Quốc chậm lại ở mức 0,7% vào năm 2024 và 0,8% vào năm 2025 so với dự báo hiện tại lần lượt là 2,2% và 2%.

Báo cáo cho biết, trong kịch bản “hạ cánh khẩn cấp với gói kích thích” khi mạnh tay giảm lãi suất và tăng cường chi tiêu sẽ giúp tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ 4 châu Á sẽ bớt ảm đạm hơn. Theo uớc tính trong hai năm trong năm 2024 và 2025 đạt lần lượt 1,2% và 1,4%.

Giá nhà là thước đo rủi ro chính cho các nhà phát triển bất động sản ở Hàn Quốc. Thực tế, giá nhà của nước này bắt đầu giảm trở lại từ tháng 12 năm ngoái, đảo ngược đà tăng 5 tháng liên tiếp trước đó. Theo dữ liệu của BoK, số lượng nhà chưa bán được cũng tăng trong 2 tháng liên tiếp, báo hiệu nhu cầu đang suy yếu.

Theo dữ liệu của Ủy ban bất động sản Hàn Quốc, giá nhà trung bình đạt đỉnh vào tháng 6-2021 sau khi tăng 45% trong 5 năm. Kể từ đó, giá nhà giảm 19% sau chu kỳ lãi suất tăng mạnh của BoK. Hiện tại giá nhà vẫn đang chịu áp lực khi BoK duy trì lãi suất cơ bản ở mức 3,5% (cao nhất kể từ năm 2008) để chống lạm phát.

Trong cuộc trao đổi gần đây với hãng tin Reuters, ông Park Sang-woo, Bộ trưởng Bộ Đất đai, cơ sở hạ tầng và giao thông Hàn Quốc cho biết, tình trạng giá nhà tăng mạnh như trước đây khó lặp lại khi dân số già hóa nhanh chóng và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại.

“Dân số đang già đi và nền kinh tế chỉ tăng trưởng từ 2-3% mỗi năm. Do đó, giá nhà sẽ không thể tăng như trước đây”, ông nói.