Cuộc sàng lọc mới trên thị trường địa ốc

Những rào cản từ chính sách quản lý thuế, áp lực kê khai tài sản cùng cuộc đại dịch chuyển nguồn vốn trong dân đang buộc thị trường tài sản phải thiết lập một trật tự mới.

Thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi quan trọng. Sau nhiều năm trải qua những chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh, giới chuyên gia cho rằng địa ốc sẽ bước vào thời kỳ phát triển ổn định hơn, với sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực.

Tại hội thảo về xu hướng tài chính bất động sản năm 2026, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định thị trường vẫn đang nhận được sự hỗ trợ từ lượng vốn lớn trong nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng tiền sẽ không còn đổ dồn vào bất động sản như trước mà được phân bổ cho nhiều lĩnh vực khác như sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng.

Theo ông, nhiều số liệu về đầu tư hiện nay cần được nhìn nhận thận trọng hơn. Không ít dự án FDI có quy mô đăng ký lớn nhưng giải ngân kéo dài trong nhiều năm. Tương tự, vốn đầu tư công được bố trí không đồng nghĩa sẽ lập tức đi vào nền kinh tế thực mà còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai.

Ở khu vực tư nhân, các kế hoạch tăng vốn hay đầu tư quy mô lớn cũng thường được thực hiện theo từng giai đoạn. Vì vậy, quy mô dòng tiền thực tế lưu thông trên thị trường có thể khác đáng kể so với những con số công bố.

Một diễn biến đáng chú ý khác là dòng tiền trong dân cư đang có xu hướng dịch chuyển khỏi kênh tiết kiệm truyền thống. Trong bối cảnh lãi suất không còn hấp dẫn như trước và các kênh đầu tư khác trở nên sôi động hơn, một lượng vốn đáng kể đã tìm đến chứng khoán và bất động sản.

Minh chứng là dù khối ngoại liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong thời gian dài, dòng tiền trong nước vẫn đủ sức duy trì đà tăng của thị trường. Điều này cho thấy nguồn lực tài chính trong dân cư vẫn còn rất lớn và đang chủ động tìm kiếm cơ hội sinh lời.

Đối với bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá nguồn cung đang dần cải thiện nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ pháp lý và thúc đẩy phát triển dự án. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở và đầu tư vẫn duy trì ở mức cao.

Dù vậy, chuyên gia không cho rằng thị trường sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mạnh như những năm trước. Khả năng giá bất động sản đồng loạt tăng 20-30% trên diện rộng được đánh giá là khó xảy ra khi dòng vốn của nền kinh tế đang được phân bổ đa dạng hơn.

Theo ông, đây là tín hiệu tích cực bởi thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn, tránh tình trạng đầu cơ và tăng giá thiếu bền vững. Thay vì tăng đồng loạt, cơ hội sẽ tập trung vào các khu vực được đầu tư hạ tầng mạnh, có tốc độ đô thị hóa cao hoặc sở hữu nhu cầu thực lớn.

Trong những năm tới, mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao sẽ kéo theo nhu cầu huy động vốn rất lớn. Điều này đặt ra yêu cầu phải tìm kiếm các giải pháp tài chính mới để khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, bao gồm cả các tài sản tích lũy như vàng.

Tuy nhiên, việc huy động các nguồn lực này cần đi kèm cơ chế quản lý và giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân cũng như sự ổn định của hệ thống tài chính.

Nhìn tổng thể, bất động sản vẫn sở hữu nhiều động lực hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, cuộc chơi sắp tới sẽ không còn dành cho tất cả.

Thị trường đang bước sang giai đoạn chọn lọc, nơi dòng tiền ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, khả năng khai thác thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.