Cuộc sàng lọc mới của địa ốc

Dù kinh tế vĩ mô duy trì tăng trưởng tích cực, khoảng cách lớn giữa giá bán và thu nhập thực tế đang tạo ra phép thử gay gắt đối với năng lực triển khai và chiến lược định giá của các doanh nghiệp bất động sản.

Khi thanh khoản suy yếu và lãi suất cao, người mua bất động sản trở nên thận trọng hơn, từ bỏ kỳ vọng tăng giá và yêu cầu giá bán phù hợp với giá trị sử dụng cụ thể.

Mặc dù GDP quý II tăng 8,39% và vốn FDI đạt 40,63 tỷ USD trong 8 tháng đầu năm, thị trường bất động sản vẫn chịu áp lực từ thanh khoản yếu. Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, bất động sản có quan hệ mật thiết với tín dụng ngân hàng. Lãi suất cao và tỷ giá biến động đang ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền vào ngành. Vấn đề chính là giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tăng thu nhập, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và sức mua thực tế.

Tại TP HCM, nguồn cung năm 2026 dự kiến khoảng 45.000 căn hộ, nhưng hơn 95% sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp. Giá căn hộ TP HCM quý II/2026 ước tính khoảng 108 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ ước tính ở mức 70-80%, nhưng nguồn cung không phù hợp với khách hàng có nhu cầu ở thực. Khu vực Nam dự báo chiếm 50% cung mới với giá khoảng 90-95 triệu đồng/m², vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của phần đông người dân.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang thay đổi mạnh dưới tác động của các quy định pháp lý mới. Người mua không còn chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà kiểm tra kỹ pháp lý, hợp đồng, tiến độ xây dựng và giá trị sử dụng cụ thể. Dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và tiện ích hiện hữu. Những cam kết lợi nhuận chưa được kiểm chứng khó tạo sức hút như trước.

Mặt bằng giá hiện tại trở thành rào cản lớn đối với sức cầu, kéo dài thời gian cân nhắc của người mua. Để cải thiện thanh khoản, giá bán cần trở về quỹ đạo phù hợp hơn với giá trị sản phẩm và khả năng chi trả. Pháp lý, tiến độ, chất lượng, tiện ích và quan trọng nhất là mức giá phù hợp sẽ quyết định khả năng hấp thụ trong giai đoạn mới.