Cuộc đua thâu tóm quỹ đất trở lại

Hành lang pháp lý hoàn thiện hơn đang thúc đẩy các thương vụ M&A lớn, tập trung vào các quỹ đất sạch lớn và có tiềm năng phát triển.

Những thương vụ lớn dần hé lộ

Thông tin CTCP Vina Đại Phước, chủ “siêu” dự án Hoa Sen Đại Phước tại Đồng Nai thay đổi vị trí quan trọng nhất trong HĐQT và Ban điều hành đều là người Việt Nam từ các cá nhân người nước ngoài trước đó đã dần hé lộ việc một tập đoàn bất động sản lớn tại Việt Nam trở thành chủ mới của một phần dự án do DIC Corp và VinaCapital bắt tay thực hiện cách đây 10 năm với quy mô khoảng 200 ha, bao gồm các phân khu 4, 5, 6 và một phần phân khu 7, 8 và CBD.

Tập đoàn trong nước này mua lại cổ phần đang sở hữu bởi các công ty con của China Fortune Land Development (CFLD) - một tập đoàn phát triển bất động sản công nghiệp ở Trung Quốc.

Không chỉ hé lộ dần danh tính của mình ở dự án Hoa Sen Đại Phước, thông tin gần đây cũng cho biết tập đoàn này đã hoàn tất việc thâu tóm CTCP Đại Phước Swancity One Mea (tiền thân là Công ty TNHH Taekwang - DIC) - chủ đầu tư dự án Đại Phước One Mea tọa lạc tại Cù lao Ông Cồn có diện tích 34 ha, quy mô 342 căn nhà phố, villa, garden villa, riverfront villa… sau khi mua lại phần vốn góp từ CFLD Investment 47 PTE.LTD – một thành viên khác thuộc nhóm CFLD.

Ngoài ra, một phần khác của dự án Hoa Sen Đại Phước (diện tích 24,913 m2) đã được “sang tên” cho CTCP KinderWorld Việt Nam - thành viên trực thuộc Tập đoàn Giáo dục quốc tế KinderWorld của Singapore. Tại khu đất này, KinderWorld Việt Nam dự định thực hiện dự án Khu giáo dục quốc tế Singapore.

Cũng tại đảo Đại Phước, trong quý II/2024, Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đã mua lại 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước rộng 45,5 ha từ Tập đoàn Nam Long (Việt Nam) với giá khoảng 26 triệu USD. Theo kế hoạch, dự án sẽ được phát triển với sản phẩm chủ yếu là biệt thự song lập và đơn lập cao cấp.

Trong một diễn biến khác, Tập đoàn Kim Oanh (Việt Nam) đã hợp tác với NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co Ltd (Nhật Bản) để phát triển dự án The One World - một khu dân cư rộng 50 ha tại Bình Dương với các sản phẩm shophouse, nhà phố liền kề, biệt thự compound và căn hộ... cùng hàng loạt tiện ích phục vụ mọi nhu cầu từ học tập, vui chơi giải trí, mua sắm cho đến không gian làm việc, hội nghị - triển lãm, chăm sóc sức khỏe và thể dục thể thao.

Trong khi đó, Everland Group được cho là đã sở hữu một phần dự án NovaHills Mũi Né tại Phan Thiết có quy mô 4 ha với 609 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 17 nhà phố thương mại, đang hoạt động dưới thương hiệu Centara Mirage Resort Mui Ne từ Novaland thông qua một thành viên trực thuộc tập đoàn này.

Theo đăng ký kinh doanh mới đây của CTCP Huỳnh Gia Huy, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp là ông Lê Đình Tuấn - Chủ tịch HĐQT, hiện cũng là Thành viên HĐQT kiêm Phó tổng giám đốc Everland Group. Ngoài ra, ông Tuấn còn là em trai của ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT Everland Group.

Tại Hà Nội, trong tháng 5/2024, chính quyền Thành phố đã cho phép CTCP Tập đoàn Telin, CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án Khu thương mại, dịch vụ Đại Mạch - Telin tại xã Đại Mạch (huyện Đông Anh) quy mô khoảng 6,3 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 867 tỷ đồng.

Tại Thanh Hóa, UBND tỉnh này đã chấp thuận cho Công ty TNHH Hai thành viên Miền Trung Nam Thành phố chuyển nhượng toàn bộ dự án Trung tâm thương mại Aeon Mall Thanh Hóa cho Công ty TNHH Aeon Mall Việt Nam.

Dự án có tổng diện tích 10,5 ha, thuộc khu đất thương mại dịch vụ ở Khu đô thị Nam Thanh Hóa (phường Quảng Thành, TP. Thanh Hóa). Sau khi về tay chủ mới, đây sẽ là khu trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp, kinh doanh thương mại điện tử hiện đại, đa chức năng..., tổng vốn đầu tư gần 4.200 tỷ đồng.

M&A - giải pháp tạo giá trị cộng hưởng

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, từ cuối năm 2023 trở lại đây đã diễn ra khoảng 20 thương vụ M&A quy mô lớn, trong đó chủ yếu đến từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, 6 tháng đầu năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tăng 61,4%, số lượng thương vụ M&A có giá trị giao dịch lớn tăng gần 9% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, các thương vụ M&A do các nhà đầu tư trong nước thực hiện mới chỉ được hé lộ thời gian gần đây.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước còn yếu.

Các doanh nghiệp chưa tiếp cận được nguồn vốn, trong khi chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng. Do đó, việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết bởi điều này tốt cho cả đôi bên. Đây cũng là lý do các thương vụ M&A diễn ra mạnh mẽ trong thời gian qua.

Còn TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất quan tâm tới bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực châu Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…).

Việt Nam có dân số đông hơn 100 triệu người, tốc độ đô thị hóa nhanh, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nên bất động sản nhà ở luôn là phân khúc được săn lùng.

Chuyên gia Savills Việt Nam phân tích, thông thường, thời gian vòng quay vốn bất động sản nhà ở tính từ lúc có chủ trương, xin giấy phép mất khoảng 2 năm, cộng thêm 3 năm xây dựng xong thì trong khoảng 5 năm là hoàn vốn.

Vấn đề là quỹ đất hiện nay hạn chế, nhiều “cá mập” vào Việt Nam đã lâu như Keppel Land, Capital Land… do đã tích lũy được quỹ đất riêng nên ưa chuộng phân khúc tòa nhà văn phòng, bất động sản bán lẻ… có suất sinh lời cao 7-8%/năm.

“So với các nước lân cận có tỷ lệ sinh lời từ kinh doanh bất động sản chỉ 2-3%/năm, thì con số 8-10%/năm tại Việt Nam quá hấp dẫn. Chưa kể, các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc… nhìn vào Việt Nam với ‘câu chuyện dài hơi’ và phân khúc tòa nhà văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang thiếu”, ông Khương nói.

Đáng chú ý, các sắc luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 với nhiều quy định mới giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

Theo đó, nhiều giao dịch đã, đang trong quá trình đàm phán sẽ tiến đến giai đoạn cuối. Các mục tiêu đầu tư tập trung vào các quỹ đất lớn, có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng, cánh cửa M&A dự án sẽ không mở ra với tất cả, nhất là trong bối cảnh thị trường nhà đất còn nhiều khó khăn như hiện nay, nếu tốc độ hồi phục không như kỳ vọng và núi hàng tồn kho của các doanh nghiệp tiếp tục tăng thì những đơn vị dùng vốn vay để phát triển quỹ đất sẽ đối diện với gánh nặng nợ nần khổng lồ.

Đơn cử như trường hợp “ông lớn” Novaland, đầu năm 2022, khi chia sẻ về kế hoạch và chiến lược năm mới, doanh nghiệp đã tự tin “khoe” quỹ đất lên tới hơn 10.600 ha tại nhiều địa phương trên cả nước. Quỹ đất tăng kéo theo tổng tài sản của Công ty tăng tương ứng, từ mức 36.527 tỷ đồng năm 2016 lên 257.734 tỷ đồng trong năm 2022.

Tuy nhiên, quá nửa tổng tài sản của Novaland thời điểm đó là giá trị quỹ đất và dự án dở dang, trong khi tồn kho bất động sản đã hoàn thành và sản phẩm chờ bàn giao cho khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Kết quả là, trong gần 2 năm qua, Novaland ngụp lặn trong khó khăn do gánh nặng tài chính, đến nay mới chỉ vừa hoàn thành tái cấu trúc.

Hay như trường hợp của Hải Phát Invest, trong khi còn đang chật vật dưới áp lực tất toán trái phiếu thì doanh nghiệp này tiếp tục lên kế hoạch phát hành hàng trăm triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để phục vụ các thương vụ M&A.

Trong đó, đáng chú ý là việc mua lại CTCP Đầu tư phát triển xanh Kỳ Sơn, thành viên trong liên doanh chủ đầu tư dự án Đảo Ngọc - Hòa Bình quy mô 35 ha với 350 - 450 căn nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Điều đáng nói là dù biết dự án này đang ngập trong nợ tiền sử dụng đất lên tới hơn 929 tỷ đồng, nhưng Hải Phát Invest vẫn quyết tâm tham gia vào thương vụ này, gây băn khoăn cho các cổ đông, nhà đầu tư.

Theo LS. Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc sở hữu quỹ đất lớn chỉ là một nửa câu chuyện, bởi không ít doanh nghiệp bất động sản vì lao vào cuộc đua gom đất mà phải đối mặt với những khoản nợ lớn. Đây là vấn đề các doanh nghiệp phải lưu ý, bởi nếu không được kiểm soát tốt có thể sẽ gây ra sự đổ vỡ liên hoàn cho doanh nghiệp.