Cú hích sửa đổi Luật Đất Đai: "Đãi cát tìm vàng" Top cổ phiếu BĐS đáng đưa vào Watchlist

Pro

Trần Trí Yuanta HO

(Chuyên viên tư vấn đầu tư Yuanta Việt Nam)

M.AI tóm tắt

Báo cáo & Phân tích thị trường BĐS

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

28/07/2026

Cú hích sửa đổi Luật Đất Đai: "Đãi cát tìm vàng" Top cổ phiếu BĐS đáng đưa vào Watchlist

Thông tin sửa đổi Luật Đất đai đang tạo kỳ vọng tích cực lên thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu rõ: đây mới là định hướng, tác động thực tế còn phụ thuộc vào nội dung luật và quá trình triển khai. Sẽ không có chuyện toàn bộ cổ phiếu bất động sản cùng tăng giá.

1. Pháp lý nhanh hơn, nhưng chi phí đất chưa chắc giảm Pháp lý vốn là "nút thắt" lớn nhất khiến nhiều dự án đình trệ, chi phí lãi vay bào mòn lợi nhuận. Việc sửa luật hướng tới một cơ chế rõ ràng, giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, khơi thông nguồn lực.

Tuy nhiên, tháo gỡ thủ tục không đồng nghĩa chi phí tiếp cận đất sẽ rẻ hơn. Nếu cơ chế định giá đất sát với giá thị trường, chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất sẽ tăng.

Kết quả: Doanh nghiệp sớm triển khai được dự án, nhưng giá vốn đầu vào cao hơn, buộc phải tính toán lại biên lợi nhuận. Do đó, không nên mặc định cứ có quỹ đất lớn là sẽ hưởng lợi.

2. Sự phân hóa sâu sắc: Ai sẽ hưởng lợi? Nếu luật mới giảm thiểu cơ chế "xin – cho", thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa cực mạnh:

Nhóm BĐS nhà ở & Khu công nghiệp (KCN): Hưởng lợi trực tiếp nhất, nhưng phần thưởng chỉ dành cho doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính khỏe, đủ năng lực biến đất thành sản phẩm và dòng tiền.

Xây dựng, Vật liệu & Ngân hàng: Hưởng lợi gián tiếp nhờ các dự án được tái khởi động và tài sản đảm bảo được định giá rõ ràng hơn.

Nhóm rủi ro: Các doanh nghiệp sở hữu "quỹ đất trên giấy", vướng giải phóng mặt bằng kéo dài hoặc đang cạn kiệt dòng tiền.

3. Góc nhìn thực chiến: Danh mục cổ phiếu theo dõi (Watchlist) Dựa trên luận điểm phân hóa, dưới đây là bộ lọc các mã cổ phiếu đáng chú ý:

Nhóm nền tảng tốt (Phù hợp theo dõi trung hạn):

VHM: Quy mô dự án lớn, khả năng triển khai và bán hàng mạnh mẽ (thể hiện qua KQKD vượt trội).

KDH & NLG: Cơ cấu tài chính an toàn, pháp lý tương đối minh bạch, tập trung vào nhu cầu ở thực. Sức chịu đựng tốt qua các chu kỳ.

IDC, KBC, BCM: Hưởng lợi trực tiếp từ hoàn thiện quy hoạch quỹ đất công nghiệp, thu hút FDI và phát triển hạ tầng giao thông.

Nhóm nhạy cảm thông tin (Phù hợp giao dịch ngắn hạn/Sự kiện):

PDR, NVL, DIG: Là các mã có độ nhạy cực cao mỗi khi có tin tức tháo gỡ chính sách. Tuy nhiên, rủi ro tài chính, áp lực huy động vốn và tiến độ pháp lý thực tế vẫn là một dấu hỏi lớn. Phù hợp trading ngắn hạn hơn là nắm giữ mù quáng.

Lưu ý: Đây là danh sách theo dõi để chủ động rà soát điểm rơi lợi nhuận, chưa phải khuyến nghị mua tại mọi vùng giá.

Tác giả: Trần Minh Trí - Chứng khoán Yuanta Việt Nam - Hội sở