#Chứng khoán

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cú bứt tốc của "nhà xưởng"

Đất công nghiệp – mắt xích trực tiếp của sản xuất, xuất khẩu và dòng vốn FDI – đang thể hiện khả năng chống chịu đáng chú ý trước những nhịp co giật của chu kỳ kinh tế. Khi nhiều phân khúc bất động sản chật vật tìm động lực mới, khu công nghiệp vẫn sở hữu câu chuyện tăng trưởng gắn với dịch chuyển chuỗi cung ứng và mở rộng công suất. Chính nền tảng này nuôi kỳ vọng rằng nhóm cổ phiếu liên quan không chỉ hồi phục kỹ thuật, mà có thể bước vào một con sóng mang tính chu kỳ dài hơn.

Sau giai đoạn chao đảo vì biến động thuế quan và bức tranh kinh tế toàn cầu thiếu ổn định, năm 2025 ghi nhận sự trở lại rõ nét của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN). Chu kỳ suy giảm đã qua, thay vào đó là những con số tăng trưởng cho thấy nền tảng ngành đang dần được củng cố.

Kinh Bắc (KBC) là điểm sáng nổi bật về tốc độ phục hồi. Dù chưa hoàn thành kế hoạch năm, doanh nghiệp ghi nhận bước nhảy vọt về lợi nhuận so với mặt bằng chung. Riêng quý IV/2025, doanh thu thuần đạt 1.648 tỷ đồng, tăng 111% so với cùng kỳ; lợi nhuận gộp đạt 603 tỷ đồng, tăng 56,6%. Doanh thu tài chính tăng mạnh 85%, trong khi khoản thu nhập khác 323 tỷ đồng tạo cú hích đáng kể so với khoản lỗ cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm, KBC đạt 6.687 tỷ đồng doanh thu và 2.226,8 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 141% và 426%, hoàn thành khoảng 70% kế hoạch.

Ở quy mô đầu ngành, Becamex (BCM) tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” lợi nhuận. Quý IV, doanh nghiệp lãi sau thuế hơn 1.247 tỷ đồng. Cả năm 2025, doanh thu đạt 6.951 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.516 tỷ đồng, tăng 33% và 46,8%, hoàn thành gần 90% kế hoạch doanh thu và vượt chỉ tiêu lợi nhuận.

Các tên tuổi khác như Viglacera, Sonadezi, SIP duy trì tăng trưởng ổn định, phản ánh xu hướng phục hồi lan tỏa toàn ngành. Ở nhóm quy mô nhỏ hơn như Long Hậu, Nam Tân Uyên, Tín Nghĩa, lợi nhuận tăng hai chữ số, chủ yếu nhờ cải thiện hoạt động cho thuê.

Điểm đáng chú ý trong mùa báo cáo năm nay là cấu trúc doanh thu đã đa dạng hơn. Doanh nghiệp không còn phụ thuộc hoàn toàn vào cho thuê đất, mà gia tăng đóng góp từ tiện ích hạ tầng (điện, nước) và hoạt động tài chính – yếu tố giúp biên lợi nhuận bền vững hơn.

Cổ phiếu tăng tốc, nhưng chưa đồng đều

Trên thị trường chứng khoán, làn sóng tăng giá đã xuất hiện. Từ đầu năm, nhiều mã BĐS KCN ghi nhận mức tăng hai chữ số: GVR tăng hơn 66%, IDC gần 44%, VGC, SIP, BCM, SZC đều bứt phá. Dù vậy, một số cổ phiếu vẫn chưa quay lại vùng giá trước cú sốc thuế quan tháng 4/2025, cho thấy dư địa phục hồi còn phân hóa.

Triển vọng trung hạn của ngành được củng cố bởi nền tảng cung – cầu mới. Giai đoạn 2024–2025 chứng kiến hàng loạt dự án được phê duyệt sau thời gian dài “nén” nguồn cung, tạo tiền đề cho chu kỳ mở rộng từ năm 2026.

Dữ liệu FDI cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vẫn duy trì. Năm 2025, vốn đăng ký đạt hơn 38 tỷ USD, vốn giải ngân tăng 9%, tập trung vào các lĩnh vực công nghệ cao như AI, bán dẫn, pin xe điện. Cùng với mạng lưới 19 FTA bao phủ phần lớn GDP toàn cầu, Việt Nam tiếp tục giữ lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút chuỗi cung ứng.

Theo đánh giá từ các tổ chức phân tích, mặt bằng định giá hiện vẫn thấp hơn trung bình 5 năm, mở ra dư địa tăng giá, đặc biệt tại các KCN phía Bắc – nơi hưởng lợi từ vị trí, chi phí và kết nối chuỗi cung ứng khu vực.

Cơ hội có chọn lọc

Tuy nhiên, rủi ro không biến mất. Tiến độ pháp lý có thể làm chậm ghi nhận doanh thu. Tốc độ giải ngân FDI phụ thuộc sức khỏe kinh tế toàn cầu. Chi phí đầu tư hạ tầng và đền bù đất gia tăng có thể gây áp lực lên biên lợi nhuận.

Quan trọng hơn, không phải doanh nghiệp nào cũng có “điểm rơi” lợi nhuận trong năm 2026. Có doanh nghiệp đã gần cạn quỹ đất và bước vào giai đoạn chuẩn bị dự án mới, trong khi số khác đang sở hữu quỹ đất sạch sẵn sàng khai thác.

Vì vậy, chiến lược đầu tư không còn là “mua cả ngành”. Chu kỳ mới của BĐS KCN sẽ thưởng cho sự chọn lọc: quỹ đất sạch, vị trí chiến lược và thời điểm ghi nhận lợi nhuận thuận lợi mới là những yếu tố quyết định phần thắng.