Có tin gì mà cổ phiếu Bất động sản giảm mạnh?

Thực ra không cần tin đồn, đây là diễn biến phản ánh lại vùng định giá và triển vọng thực của doanh nghiệp.

Nhìn vào hình dưới, cột P/B (Price/Book Value) của doanh nghiệp bất động sản trên sàn. Chỉ số này thường được sử dụng để dưa vào đánh giá tạm thời cổ phiếu đó đang "đắt" hay "rẻ". Các cổ phiếu đều cho ra số liệu PB Cực kỳ rẻ

Thế nhưng, bàn một chút về ý nghĩa P/B

1. Sự kết thúc kỷ nguyên

Trước đây, mô hình kinh doanh cốt lõi của phần lớn doanh nghiệp BĐS Việt Nam không hẳn là "phát triển dự án", mà là đầu cơ quỹ đất.

Họ thu gom đất nông nghiệp, đất chưa chuyển đổi với giá rẻ và hưởng lợi khổng lồ từ việc tăng giá đất. Giá trị của quỹ đất trên sổ sách thường được nhà đầu tư kỳ vọng sẽ nhân 3, nhân 5 lần khi thị trường nóng sốt.

--> Với cơ chế mới (loại bỏ khung giá đất, tính tiền sử dụng đất sát với giá thị trường), chi phí đầu vào để chuyển đổi quỹ đất sẽ tăng vọt. Quỹ đất lớn giờ đây không còn là mỏ vàng để đưa ra định giá, mà thậm chí là gánh nặng tài chính nếu không có năng lực triển khai thực sự.

2. Khi chính sách siết chặt tính đầu cơ (siết phân lô bán nền, đánh thuế cao hoặc hạn chế tín dụng vào BĐS đầu cơ) và hướng dòng tiền vào nhu cầu ở thực, Book Value (số tiền còn lại thuộc về cổ đông nếu công ty bán hết tài sản và trả hết toàn bộ các khoản nợ.) của doanh nghiệp sẽ đối mặt với áp lực giảm mạnh qua các kênh:

- Trích lập dự phòng giảm giá

- Chi phí lãi vay tăng cao

- Lợi nhuận khó xuất hiện những đợt tăng trưởng đột biến

- Biên lợi nhuận thấp hơn -> Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ (ROE) thấp hơn. Một doanh nghiệp có ROE dài hạn chỉ ở mức 8-10% (thấp hơn chi phí vốn) thì thị trường định giá P/B ở mức 0.6 hay 0.7 là hoàn toàn hợp lý, không hề định giá sai!!

Vậy nên, việc đếm số hecta quỹ đất nhân với giá thị trường như trước đã hết thời, bây giờ tập trung vào: Năng lực triển khai, Cấu trúc vốn an toàn, và Sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực.

Những doanh nghiệp đáp ứng được các tiêu chí này mới có cơ hội đưa P/B vượt mức 1 trở lại.