Cổ phiếu VRE còn có hấp dẫn?

Mời nhà đầu tư theo dõi phân tích.

1. Luận điểm đầu tư

a. Kế hoạch lấp đầy những người thuê mới cho các trung tâm thương mại hiện có

Vào 01/06/2024, VRE đã tổ chức lễ khai trương kỹ thuật Trung tâm thương mại Vincom Megamall Grand Park tại Thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Sau hai năm không có trung tâm thương mại mới nào được khai trương, việc khai trương Trung tâm thương mại Vincom Megamall Grand Park sẽ tiếp tục củng cố vị thế dẫn đầu của VRE trên thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam.

Trong năm 2024, và theo kế hoạch của Công ty, năm trung tâm thương mại mới khác dự kiến sẽ khai trương, nâng tổng diện tích sàn cho thuê của VRE từ gần 1,75 triệu m2 lên gần 1,92 triệu m2.

Theo ĐHCĐ năm 2024, ban điều hành VRE có kế hoạch tìm kiếm dần những người thuê mới cho các trung tâm thương mại hiện có sau khi khai trương bốn trung tâm thương mại mới trong quý 2 năm 2024 và do đó kỳ vọng công suất thuê sẽ phục hồi từ quý 3 năm 2024. Vào 01/06/2024, VRE đã khai trương kỹ thuật trung tâm thương mại Vincom Megamall Grand Park tại Quận 9, TP.HCM với tổng diện tích sàn là 45.255 m2. Việc khai trương mới của Vincom Megamall tại Quận 9 cho thấy VRE đã khởi động lại kế hoạch phát triển của mình để đáp ứng kế hoạch bổ sung trong 3 năm với hơn 800.000 m2 vào diện tích sàn kinh doanh hiện có

b. Tối ưu hóa mảng cho thuê trung tâm thương mại, giảm phụ thuộc vào doanh thu bàn giao BĐS shophouse

Ngoài ra, ba trung tâm thương mại mới (bao gồm Vincom Plaza Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang, Vincom Plaza Điện Biên Phủ và Vincom Plaza Hà Giang) dự kiến sẽ khai trương vào cuối tháng 6/2024. Theo thông tin của Công ty, đến tháng 4/2024, các trung tâm thương mại này đã thu hút được khách thuê, theo đó, Vincom Megamall Grand Park nhận được cam kết cho thuê lên tới 87% tổng diện tích cho thuê, Vincom Plaza Bắc Giang nhận được cam kết cho thuê 79% tổng diện tích cho thuê và Vincom Điện Biên Phủ là 75% tổng diện tích cho thuê. VRE dự kiến sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu là 90% khi khai trương.

Môi trường bán lẻ qua kênh TTTM của Việt Nam đang trở nên sôi nổi hơn với các xu hướng:

Sự tham gia của các nhà phát triển quốc tế: Lễ khánh thành Lotte Mall West Lake tại Hà Nội đã đánh dấu sự mở cửa của TTTM lớn nhất của thành phố trong bốn (4) năm qua, trong khi tập đoàn Nhật Aeon Mall công bố kế hoạch mở rộng quy mô với 20 trung tâm mua sắm trên toàn Việt Nam tới năm 2025.

Doanh nghiệp nội địa gia tăng sức cạnh tranh qua việc hợp tác chiến lược: Sự hợp tác giữa Trường Hải và Emart đã tạo điều kiện cho sự nhân rộng nhanh chóng của Thiso Mall. Hiện Thiso Mall đang vận hành bốn trung tâm mua sắm tại TPHCM, với kế hoạch mở thêm một trung tâm tại Hà Nội vào năm 2025.

Các trung tâm mua sắm hiện hữu được tái khởi động: Các nhà phát triển đã thể hiện sự sẵn lòng đầu tư vào việc nâng cấp không gian cho thuê, như việc tái khởi động của trung tâm thương mại The Loop bởi Takashimaya tại Hà Nội, tập trung vào sự phân bổ hợp lý của mặt hàng/dịch vụ và không gian xanh. Ngoài ra, Hùng Vương Plaza đã trải qua quá trình tái thiết dưới sự quản lý của tập đoàn KIDO tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tasco Mall cũng đã khởi động một chiến dịch tái định vị thương hiệu.

c. Mở rộng quỹ đất cho mảng kinh doanh bất động sản

Vào ngày 16/5/2024, VRE thông báo đã ký hợp đồng đặt cọc với tập đoàn Vingroup, Vinhomes và Vinwonders Nha Trang để mua lại các khu đất thương mại thuộc sở hữu của các công ty các dự án thuộc các tỉnh Hải Phòng, Quảng Ninh và Khánh Hòa nhằm phát triển quỹ đất thương mại dịch vụ của công ty.

VRE có thể tiếp tục phát triển mảng kinh doanh bất động sản trong tương lai khi VRE hết hàng tồn kho vào năm 2025. Tuy nhiên, số dư tiền mặt sẽ tiếp tục giảm sau khi đã sử dụng cho việc phát triển trung tâm thương mại mới.

2. Phân tích cơ bản

a. Cơ cấu cổ đông

Vào ngày 18 tháng 3 năm 2024, Vingroup (VIC) đã công bố kế hoạch thoái vốn tối đa 100% tại Công ty TNHH Phát triển và Đầu tư Thương mại SDI. SDI sở hữu 99% cổ phần tại Công ty Cổ phần Thương mại Sado, mà lần lượt nắm giữ 41,5% cổ phần đang lưu hành tại VRE. Sau giao dịch này, VIC sẽ giữ lại 18,4% cổ phần tại Công ty Cổ phần Bán lẻ Vincom (VRE).

b. Sức khỏe tài chính

Trong Q1/2024, tổng nợ tương đương như Q4/2023 ở mức 3,96 nghìn tỷ đồng, trong đó 1,81 nghìn tỷ đồng là nợ ngắn hạn và 2,15 nghìn tỷ đồng là nợ dài hạn.

Tuy nhiên, trong Q1/2024, VRE đã tài trợ cho Vinfast và Vinbus 2,35 nghìn tỷ đồng với lãi suất vay 12%/năm và VRE cho biết khoản này có thể được thu hồi vào cuối quý 3/2024 khi Vingroup hoàn tất giao dịch chuyển nhượng SDI (Cổ đông lớn của VRE) cho nhóm cổ đông mới.

Như vậy, VRE đã chuyển từ trạng thái thặng dư tiền mặt (kéo dài trong 2 năm) sang nợ ròng. Số dư tiền mặt của VRE ở mức 3,94 nghìn tỷ đồng vào cuối Q1/2024, trong khi tổng nợ cao hơn nhẹ so với số dư tiền mặt ở mức 3,96 nghìn tỷ đồng. Tại cuối Q1/2024, hệ số khả năng thanh toán lãi vay (EBIT/chi phí lãi vay) vẫn ở mức cao là 10,7 lần, cho thấy khả năng trả lãi vay tốt của VRE.

c. Định giá

VRE đang giao dịch ở mức P/E 2024F là 11,8x và P/B là 1,2x, thấp hơn nhiều so với các chủ đầu tư các trung tâm thương mại trong khu vực Đông Nam Á như SM Prime Holdings (Philipin) và Central Pattana ( Thái Lan).

Áp dụng định giá P/E và P/B so với các doanh nghiệp bán lẻ lớn khác, tôi đưa ra mức định giá hợp lí cho cổ phiếu VRE ở mức 28k/cổ phiếu trong vòng 1 năm.

3. Phân tích kỹ thuật

VRE đã tạo phân kì dương tại MACD khung ngày, đồng thời tạo bộ nến morning star nên nhà đầu tư có thể giải ngân quanh mức giá 20.5.