Có nên thí điểm thu thuế bất động sản thứ hai tại TP HCM?

Theo nhiều chuyên gia, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai là bài toán khó, TP HCM không dễ áp dụng trong "một sớm một chiều".

TP HCM vừa xin thí điểm thu thuế với quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên. Có hai lý do được thành phố đưa ra cho đề xuất này. Thứ nhất, đánh thuế giúp hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Thứ hai, khoản thuế này sẽ giúp thành phố có thêm nguồn thu ngân sách để tái đầu tư phát triển.

Tuy nhiên đề xuất này, theo đại diện Sở Tài chính TP HCM nói với VnExpress, đến nay vẫn là ý tưởng và thành phố chưa đưa ra phương án cụ thể. "TP HCM đang xin cơ chế và nếu được thông qua, thành phố sẽ xây dựng đề án chi tiết và trình lên các cấp", lãnh đạo Sở cho hay.

Thực tế, đây không phải là lần đầu việc đánh thuế bất động sản thứ hai được đưa ra thảo luận. Cách đây 5 năm, Chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai tại TP HCM, nhưng sau đó không được thông qua. Có nhiều ý kiến phản biện, một trong số đó là thời điểm đánh thuế lúc đó vẫn còn quá sớm.

Lần này khi phương án thí điểm được TP HCM tiếp tục đề xuất, mối quan tâm lớn nhất của người dân vẫn là đánh thuế bất động sản thứ hai có thực sự hạn chế đầu cơ và khiến giá nhà đất vừa tầm hơn với những người thu nhập trung bình thấp. Về vấn đề này, vẫn có những góc nhìn trái chiều.

Nhóm ủng hộ tin rằng đề xuất trên nếu được áp dụng sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn và có lợi với phần đông người dân.

PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP HCM (UEH) cho rằng đánh thuế sẽ góp phần đưa giá trị bất động sản quay về giá trị thật. Bởi khoản thuế này sẽ hạ thấp tỷ suất lợi nhuận của những người nắm giữ nhà, đất chờ lên giá sinh lời mà không đưa vào sử dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng nhìn nhận thuế là công cụ hiệu quả có thể điều tiết nền kinh tế và thị trường địa ốc bên cạnh công cụ tín dụng và quy hoạch. Hiện nay, Việt Nam chưa có thuế tài sản, vì vậy việc tính đến thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai chống đầu cơ là cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản cho thuê Lê Quốc Kiên tin rằng nếu thực hiện được, điều này sẽ tác động rất mạnh đến những nhà đầu tư lướt sóng, những bất động sản không có giá trị sử dụng thực.

Theo ông Kiên, về tâm lý, người mua sẽ thận trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ, việc này trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Những người lướt sóng (chỉ cần lợi nhuận 5-10% trong một giao dịch 1-2 tháng) nhưng không bán được hàng sẽ phải chịu nhiều loại thuế phí khiến nhóm này chùn tay.

Trong dài hạn, khoản thuế đánh vào tài sản thứ hai sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành. Lấy chu kỳ 5 năm làm mốc tính, nếu bất động sản tăng giá mạnh suốt thời gian này, thuế tài sản ít tác động đến nhà đầu tư dài hạn do mức thuế suất đánh vào căn nhà thứ hai vẫn không đáng kể so với tốc độ tăng giá tài sản.

Tuy nhiên, sẽ không bao giờ xảy ra việc các bất động sản mãi tăng trong chu kỳ này, vì chắc chắn khủng hoảng sẽ đến và đan xen. Theo đó, trong giai đoạn này, giá nhà, đất đi ngang hoặc giảm (rơi vào chu kỳ khủng hoảng), nhà đầu tư dài hạn cũng tự sàng lọc danh mục để tránh bị thuế chồng thuế chứ không "ôm hàng" tiếp. Tức thuế tài sản sẽ tác động thanh lọc thị trường đầu cơ trong các chu kỳ suy thoái.

Mặc dù vậy, vẫn có những quan điểm nghi ngại việc đánh thuế bất động sản có thể gây hiệu ứng tăng giá nhà và càng gây bất lợi với người có túi tiền hạn hẹp. Chuyên gia Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên Đại học Bristol (Anh) nói: "Cách tiếp cận theo kiểu các nước đã làm vì thế Việt Nam nên áp dụng - mà không có nền tảng lý luận và thực tiễn rõ ràng thì kết quả sẽ nằm ngoài ý muốn". Tại Anh, chính quyền đánh thuế rất cao lên bất động sản nhưng thực tế họ là một trong những nước dẫn đầu về tốc độ tăng giá nhà của châu Âu 10 năm nay.

Theo ông Hồ Quốc Tuấn, đa số mô hình và nghiên cứu đều chỉ ra yếu tố cốt lõi ảnh hưởng giá nhà chính là nguồn cung. Trong khi đó tại Việt Nam, nguồn cung nhà không thể co giãn theo các yếu tố thuế, phí... vì thế, việc áp thuế không giải quyết được vấn đề.

Hiệu ứng của thuế có thể làm tăng thay vì giảm giá nhà khi nguồn cung đứng im. Nếu thiếu nguồn cung, người có nhiều nhà sẽ tăng tiền cho thuê diện rộng và chuyển những chi phí thuế vào giá bán tương lai. "Vì thế, thuế bất động sản thực tế là một rào cản khiến người có ít tiền không thể cạnh tranh với người đã sở hữu nhiều bất động sản", ông Tuấn nhận định.

Còn theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thuế bất động sản được phân loại thành thuế đất và thuế nhà. "Khi nói đến đánh thuế bất động sản thứ hai, hiện nay không có nước nào đánh thuế đối với thửa đất thứ hai mà họ áp dụng đối với căn nhà thứ hai", ông nói.

Và loại thuế bất động sản thứ hai này, ông cho biết chỉ tồn tại ở thị trường như Singapore – nơi có nguồn cung bất động sản từ các dự án đạt được những chuẩn mực. Khái niệm bất động sản thứ hai không áp dụng được với Việt Nam, có những vùng nông thôn nghèo khó còn có nơi lại đắt đỏ hơn Singapore như trung tâm Hà Nội hay TP HCM. "Việt Nam bắt chước Singapore để đánh thuế là hoàn toàn không phù hợp", ông Võ nói.

Liên quan đến mục tiêu tăng thu ngân sách, ông Hồ quốc Tuấn cho rằng cần làm rõ chính sách này có ý nghĩa cải thiện nguồn thu ngân sách nhà nước, còn hiệu quả về việc hạn chế đầu cơ là chưa rõ ràng.

Theo nhiều chuyên gia, hạ tầng kinh tế TP HCM nhiều năm qua xuống cấp trầm trọng một phần từ việc thiếu kinh phí để tái đầu tư. Đó cũng là lý do thành phố đề xuất được hưởng trọn nguồn thu từ thuế nhà đất thứ hai cũng như các loại phí khác để giải quyết các điểm nghẽn về giao thông đô thị, cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân ...

"Việc đánh thuế bất động sản có thể mang lại nguồn thu cho chính quyền địa phương để tái đầu tư không gian sống và cũng hợp lý khi người có thu nhập cao đóng góp nhiều hơn. Nhưng hiệu ứng của nó có thể đôi khi là tăng chứ không làm giảm giá nhà khi nguồn cung chết cứng", ông Tuấn nói.

Bên cạnh đó, cách thức tiến hành và thời điểm đánh thuế để chính sách này đạt được sự đồng thuận cao cũng còn nhiều dấu hỏi lớn.

Nhiều chuyên gia e ngại về mức độ sẵn sàng của thành phố để thí điểm đánh thuế. Ông Võ đặt câu hỏi TP HCM đã quản lý được các bất động sản thứ hai bỏ hoang và mang tính đầu cơ hay chưa? Trong khi chưa có quy định về nguồn gốc tiền đầu tư bất động sản, việc lách quy định theo ông là không hề khó.

Còn theo ông Châu, việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025, sau khi thị trường bất động sản ổn định về dòng tiền, thanh khoản pháp lý... đồng thời Bộ Tài chính đã ban hành Luật Thuế tài sản năm 2024. Cũng theo ông Châu, vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần có sự chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản, hướng đến việc đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng.

Ông Châu cho rằng những trường hợp sở hữu căn nhà thứ hai trở lên với mục đích tích trữ tài sản kiếm lời nên bị đánh thuế. Nhưng cần phân loại cụ thể chứ không nên máy móc bởi lẽ phải xét đến diện tích căn nhà lớn hay nhỏ, cũng như chức năng sử dụng căn nhà đó và giá trị trên thị trường.

Do đó, rất cần thiết đánh thuế trên cơ sở kết hợp định tính (mục đích sử dụng), định giá (giá trị) và định lượng (số lượng) tài sản. Ví dụ: nếu là căn nhà thứ hai trở lên, không phục vụ mục đích để ở nhưng dùng vào việc kinh doanh có đóng thuế, không nên đánh thêm thuế tài sản trường hợp này vì phát sinh thuế chồng thuế.

Về giá trị, theo ông Châu không nên đánh thuế căn nhà thứ hai nếu tài sản này có giá trị thấp (ví dụ lấy mốc không đánh thuế nhà có giá trị dưới 2 tỷ đồng). Nếu căn nhà thứ hai nhưng diện tích quá nhỏ (TP HCM có nhiều khu vực tồn tại loại nhà phố hẻm 10-15-20 m2 một căn) cũng không nên đánh thuế.

Một vấn đề cần lưu ý khác theo các chuyên gia là tiền sử dụng đất không được xem là thuế nhưng bản chất khoản thu này không khác gì công cụ thuế. Hiện tiền sử dụng đất tại Việt Nam rất cao, chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố (nhà gắn liền với đất) và chiếm 50% giá trị nhà biệt thự. Do đó, Nhà nước nên giảm tiền sử dụng đất xuống để tạo sự đồng thuận cao của người dân trong quá trình đánh thuế tài sản, mục đích tránh tình trạng thuế chồng thuế.