MỚI

Trợ lý đầu tư M.AI

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Clarita chưa mở bán, lợi nhuận KDH vẫn tăng mạnh: Câu chuyện đằng sau con số

Trong quý 3/2025, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) tiếp tục gây chú ý khi công bố kết quả kinh doanh tăng vọt — doanh thu tăng 334% so với cùng kỳ, lợi nhuận gộp tăng 391%, và lợi nhuận sau thuế tăng 237%. Đáng nói, mức tăng này xuất hiện trong bối cảnh dự án trọng điểm Clarita vẫn chưa chính thức mở bán.

Clarita – dự án “chưa bán đã có doanh thu”?

Theo kế hoạch, dự án Clarita (quận 2 cũ, TP. Thủ Đức) được cấp phép mở bán từ ngày 5/10/2025, với doanh số dự kiến khoảng 4.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong quý 3/2025, KDH đã ghi nhận tăng mạnh ở khoản phải thu (+1.300 tỷ đồng), trong khi tồn kho giảm đáng kể, cho thấy doanh nghiệp có thể đã bắt đầu chuyển giao một phần sản phẩm hoặc ghi nhận doanh thu sớm từ các hợp đồng đủ điều kiện pháp lý.

Theo giới phân tích, việc “book sớm” doanh thu không phải là bất thường nếu doanh nghiệp có đủ hồ sơ pháp lý: hợp đồng chuyển nhượng, hóa đơn VAT, biên bản bàn giao và quyền sử dụng đất hợp lệ. Trong trường hợp này, kiểm toán có thể chấp thuận ghi nhận doanh thu, miễn là không vượt quá phạm vi quy định. Tuy nhiên, vấn đề trở nên nhạy cảm khi dự án Clarita mới chính thức mở bán sau thời điểm chốt quý, khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi: “Lợi nhuận KDH tăng do bán hàng, hay do kế toán?”

Chiến lược ghi nhận sớm – con dao hai lưỡi

Câu chuyện của KDH không mới trong ngành bất động sản. Trước đây, một số doanh nghiệp như PDR từng áp dụng cách ghi nhận tương tự, song bị kiểm toán bác bỏ do chưa đủ cơ sở pháp lý. Điểm khác biệt là KDH hiện đã hoàn thiện pháp lý Clarita và có đối tác Keppel Land (Singapore) nắm 49% vốn, giúp việc ghi nhận doanh thu sớm phần nào hợp lệ hơn.

Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh áp lực duy trì kết quả kinh doanh ổn định của các doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn trầm lắng. Khi nguồn cung bị hạn chế, việc “book” trước doanh thu trở thành lựa chọn chiến lược — nhưng nếu quá lạm dụng, có thể tạo ra khoảng cách giữa kết quả kế toán và dòng tiền thực.

Sau một năm: nhà đầu tư chiến lược rút lui

Bên cạnh câu chuyện Clarita, giới đầu tư cũng chú ý đến động thái của các cổ đông chiến lược. Sau 1 năm bị hạn chế giao dịch, nhiều nhà đầu tư chiến lược của KDH đã bán ra gần hết số cổ phần nắm giữ. Điều này cho thấy dù doanh nghiệp có lợi thế quỹ đất lớn và pháp lý vững, sức hấp dẫn đầu tư dài hạn chưa đủ mạnh để giữ chân dòng vốn chiến lược.

Nhìn từ góc độ nhà đầu tư cá nhân

Theo các chuyên gia, việc KDH ghi nhận doanh thu sớm có thể được hiểu theo hai hướng.

1. Tích cực: thể hiện năng lực triển khai dự án, pháp lý rõ ràng, giúp lợi nhuận được duy trì ổn định.

2. Tiêu cực: tiềm ẩn rủi ro “làm đẹp” báo cáo, khiến nhà đầu tư đánh giá sai thực lực tài chính.

Tùy vào góc nhìn, cổ phiếu KDH có thể vẫn là một khoản đầu tư đáng giữ ở vùng giá thấp, nhưng không nên mở vị thế mới khi các yếu tố hỗ trợ ngắn hạn đã phản ánh vào giá.