Chuyên gia hiến kế tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường bất động sản

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức nhưng đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất, từ đó mở ra thêm nhiều cơ hội cho giai đoạn phục hồi, tăng trưởng mới.

Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Thưa ông, năm 2023 khép lại với rất nhiều khó khăn đối với thị trường BĐS. Năm 2024 với hàng loạt chính sách mới, được nhận định đủ thời gian “thẩm thấu” và các dự án luật đã được Quốc hội thông qua, kỳ vọng sẽ “cởi trói” cho thị trường. Ông có nhận định thế nào?

- Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2023, lượng giao dịch BĐS giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022; hàng tồn kho BĐS rất lớn, tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng tăng 5% so với cùng kỳ... Tuy nhiên, với sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ và những nỗ lực của các Bộ, ngành T.Ư và địa phương, tình hình đã có sự chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm.

Số liệu từ NHNN cho thấy đến ngày 30/11/2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 13 triệu tỉ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2022. Hiện lãi suất huy động, cho vay đã giảm bình quân 2 - 3% so với cuối năm 2022 và dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được triển khai tại bốn Ngân hàng thương mại. Mặt bằng lãi suất thị trường có xu hướng giảm, giúp DN BĐS có khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn và người dân sẽ chuyển dần chú ý sang kênh đầu tư BĐS.

Đặc biệt, “độ ngấm” và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang đậm nét dần sau gần 20 động thái pháp lý liên tục và dồn dập được triển khai trong năm 2023, với hàng loạt dự án luật mới đã được điều chỉnh và được Quốc hội thông, như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) chứa đựng nhiều điểm mới...

Vì vậy có thể khẳng định, năm 2024 về tổng thể mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường BĐS Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra, cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách và thực tiễn điều hành, kinh doanh...

Ông có thể phân tích cụ thể hơn những thách thức mà thị trường BĐS còn phải đối diện trong năm 2024 là gì?

- Mất cân đối cung cầu trong một số phân khúc là vấn đề kéo dài sang năm 2024, nhất là tình trạng thiếu nhà ở xã hội và mặt bằng văn phòng chất lượng cao. Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét như là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, song sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh về Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) sẽ ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của họ.

Quy mô thị trường văn phòng ở TP Hồ Chí Minh chỉ bằng khoảng một phần ba thị trường Bangkok và Jakarta, và một phần tư so với Manila. Trong khi mật độ nhân viên văn phòng ở TP Hồ Chí Minh gấp ba lần so với Bangkok, Manila, Jakarta, và gấp đôi so với Singapore. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP Hồ Chí Minh cao gấp hai đến ba lần so với Bangkok, Jakarta và Manila.

Năm 2024, thị trường vẫn còn đối diện với một trong những thách thức nổi bật là DN khát vốn, song mức tăng trưởng tín dụng ngân hàng còn thấp, điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, hồ sơ, thủ tục cho vay vẫn còn phức tạp, còn hiện tượng tiêu cực; lãi suất mặc dù đã giảm, song vẫn còn cao so với khả năng chi trả của DN và đặc biệt cao so với lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, nợ xấu có xu hướng gia tăng và tiềm ẩn rủi ro an toàn hệ thống. Dự kiến, cuối năm 2024 thị trường đất nền mới có sự đảo chiều. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu đi tìm kiếm cơ hội.

Thời gian tới, để bảo đảm an toàn, tạo sự đồng bộ, thống nhất, toàn diện về mặt thể chế thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục các chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ; tiếp tục đơn giản hoá thủ tục hành chính, thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch nhanh chóng cho các nhà đầu tư sau khi họ đã thực hiện phát hành xong.

Tình trạng kéo dài thời gian nợ đáo hạn trái phiếu BĐS sẽ tiếp diễn trong năm 2024. Trong bối cảnh hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều DN vẫn còn khó khăn, thị trường BĐS vẫn trầm lắng, nhiều DN vẫn gặp khó về dòng tiền và hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn, thì đương nhiên danh sách DN chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu sẽ tiếp tục tăng lên.

Vậy đâu là giải pháp để tháo gỡ những khó khăn này, thưa ông?

- Trước tình hình đó, Chính phủ cần gia hạn hiệu lực của Điều 3 Nghị định 08/2023/NĐ-CP thêm 12 tháng, đến hết ngày 31/12/2024 (thay vì ngày 31/12/2023) để tạo điều kiện thuận lợi cho DN phát hành trái phiếu riêng lẻ và nhà đầu tư cá nhân đầu tư trái phiếu riêng lẻ trong năm 2024, phù hợp với thực tiễn DN...

NHNN cần thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng trong cuộc họp ngày 7/12/2023 về tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho các DN, cụ thể: Chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát điều kiện tín dụng linh hoạt hơn, sát tình hình hơn nữa, nhất là về tài sản thế chấp, thủ tục cho vay…; quyết liệt để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đẩy mạnh triển khai hiệu quả những gói tín dụng ưu đãi phù hợp với đặc thù của từng tổ chức tín dụng; xử lý nghiêm những ngân hàng đưa thêm điều kiện, yêu cầu không đúng quy định, gây khó khăn cho việc tiếp cận vốn tín dụng của DN; sớm hoàn thiện, trình cơ chế thử nghiệm (sandbox) cho hoạt động mới như fintech, cho vay trực tuyến… để tạo điều kiện huy động và cho vay tiện lợi hơn.

Ngoài việc điều hành tín dụng cần kịp thời cấp hạn mức tăng tín dụng mới đảm bảo luôn đáp ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế; đẩy mạnh chống tiêu cực, không hạ chuẩn tín dụng, nhưng xử lý linh hoạt, phù hợp với thực tế; đẩy mạnh sử dụng các công cụ thị trường, giảm bớt và tiến tới loại bỏ công cụ hành chính; đặc biệt, sớm nghiên cứu, công bố công khai lãi suất bình quân của hệ thống tổ chức tín dụng, lãi suất bình quân cho vay của từng tổ chức tín dụng và chênh lệch lãi suất bình quân tiền gửi - cho vay. Qua đó, tạo điều kiện cho DN, người dân lựa chọn ngân hàng có lãi suất thấp để vay và tạo áp lực cạnh tranh thị trường cao hơn.

Theo tinh thần Công điện số 993 ngày 24/10, của Thủ tướng Chính phủ, các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt các quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị làm cơ sở để triển khai các dự án BĐS, lưu ý bố trí dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại vị trí phù hợp; Sớm công khai danh mục dự án BĐS phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để DN có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia đầu tư một cách công khai, minh bạch…

Nhà nước nên có cơ chế, chính sách điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất với ưu đãi và giảm lãi suất cho vay xuống còn 6% cho nhà đầu tư và khoảng 4,8% cho khách hàng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ... Việc phân quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội theo thẩm quyền, phù hợp với thực tế địa phương là cơ hội và cũng là vấn đề khó đối với địa phương nên cần làm rõ hơn về mặt pháp lý đẻ sớm đi vào thực tiễn...

Bản thân DN BĐS cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án và củng cố niềm tin nhà đầu tư, đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán...

Xin cảm ơn ông!