Chuyên gia đưa lời khuyên bất ngờ với nhà đầu tư muốn 'bắt đáy' nhà, đất

Nhiều nhà đầu tư đang có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để "bắt đáy"  khi thị trường hạ nhiệt, rơi vào trầm lắng nhưng chuyên gia khuyến cáo rằng việc này cần nghiên cứu kĩ lưỡng.

Đất đấu giá bị “chê” và bỏ cọc

Thời gian trước, nếu như các phiên đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đều kết thúc với mức giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, thì hiện nay bắt đầu có hiện tượng phân khúc này “ế khách”.

Theo đó, kết thúc phiên đấu giá quyền sử dụng 118 lô đất ở thuộc khu dân cư tại các xã Quang Châu, Việt Tiến và thị trấn Bích Động, chỉ 85 lô có khách hàng trả giá với mức trúng hơn 200 tỷ đồng, chênh lệch so với giá khởi điểm gần 59,5 tỷ đồng.

Còn lại 32 lô đất không có khách hàng trả giá và 1 lô đất có người trả giá nhưng không đủ điều kiện, do đó các lô đất này sẽ được đưa vào đấu giá thời gian tới.

Trước đó, kết thúc phiên đấu giá 90 lô đất ở tại Khu đô thị Đồng Chủ - Đồng Cầu, thị trấn Cao Thượng cũng có một lô không có khách trả giá, còn lại 89 lô đất có khách hàng trả giá với tổng giá trúng 152 tỷ đồng, chênh lệch so với giá khởi điểm 32 tỷ đồng.

Lô có giá trúng cao nhất gần 2,94 tỷ đồng, tăng không đáng kể so với giá khởi điểm. Trong đó, lô có mức chênh lệch cao nhất so với giá khởi điểm là hơn 880 triệu đồng.

Tại Hải Dương, tính từ đầu năm đến khoảng đầu tháng 9, huyện Kim Thành đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng 50 lô đất với tổng diện tích trên 6.400 m2 tại vị trí quy hoạch dân cư mới thuộc các xã Phúc Thành, Kim Tân và Ngũ Phúc với tổng số tiền hủy gần 135 tỷ đồng.

Nguyên nhân do khách hàng đã trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Do đó, huyện Kim Thành đã hoàn tất các thủ tục theo quy định, lựa chọn đơn vị để tổ chức thực hiện đấu giá lại.

Cuối tháng 8/2022, UBND TP Pleiku đã hủy kết quả trúng đấu giá đối với 11 người đấu trúng 29 lô trong đợt đấu giá 104 lô đất tại Khu quy hoạch chi tiết khu dân cư phường Chi Lăng hồi tháng 3 vì không nộp tổng số tiền 30 tỷ đồng theo quy định.

Trong khi đó, một số môi giới ở Nam Định cho biết, từ tháng 4 đến nay, thị trường đất nông thôn có dấu hiệu chững lại, lượng nhà đầu tư có nhu cầu mua đất cũng sụt giảm.

Thận trọng khi "bắt đáy"

Trước những dấu hiệu nêu trên, giới chuyên gia nhận định, hiện tại, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại, giao dịch trên thị trường rất chậm bởi nhà đầu tư đang khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do đó, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang phải chấp nhận cắt lỗ.

Đặc biệt, cơn sốt đất hồi đầu năm 2022 đã hạ nhiệt trong Quý III/2022, vì thế làn sóng săn đất cũng đã hạ, nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với xu hướng tăng giá “chóng mặt” tại nhiều khu vực cũng dừng theo. Vì thế, giá nhà, đất tại các điểm “nóng” đang từ đà đi lên chuyển sang đi ngang.

Song song với đó, nhiều nhà đầu tư đã có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để "bắt đáy" khi thị trường hạ nhiệt, rơi vào trầm lắng. Tuy nhiên, chuyên gia khuyến cáo rằng việc này cần nghiên cứu kĩ lưỡng và hết sức thận trọng.

Ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, giá bán BĐS trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư dự án hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm BĐS có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Căn cơ xảy ra tình trạng sụt giảm cục bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đồng thời, khi sốt đất, bất động sản ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng bị đẩy lên quá cao. Nên khi các quy hoạch này không được thực hiện sẽ làm giá nhà, đất ở các khu vực này sụt giảm mạnh, khiến thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua. Tuy nhiên, việc giảm giá này sẽ không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ ở một số khu vực cục bộ, ở những điểm sốt nóng trước đây.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com nhận định, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đi vào tình trạng trầm lắng. Nguyên nhân do những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Điều này vừa là tín hiệu tốt cho những nhà đầu tư dài hơi, vừa giúp sàng lọc những nhà đầu tư không chuyên bị vỡ kế hoạch, gãy đòn bẩy tài chính…