Chung cư Hà Nội hết thời tăng nóng?

Thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện hai xu hướng trái ngược. Trong khi giá căn hộ chuyển nhượng bắt đầu điều chỉnh sau nhiều năm tăng nóng, giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục neo ở vùng cao do chi phí đầu vào lớn và nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp.

Lãi suất duy trì ở mức cao, thanh khoản suy yếu và áp lực dòng tiền khiến nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu giảm giá bán, trong khi các chủ đầu tư vẫn giữ kỳ vọng lợi nhuận ở các dự án mới.

Thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội bắt đầu điều chỉnh sau thời gian dài tăng giá liên tục. Theo CBRE, giá bán thứ cấp trung bình đạt 60 triệu đồng/m² cuối quý II/2026, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu ghi nhận mức giảm kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng năm trên năm cũng suy yếu đáng kể, từ 24-25% trong giai đoạn 2024-2025 xuống còn 13%. Dữ liệu PropertyGuru Vietnam cũng cho thấy giá phổ biến giảm từ khoảng 88 triệu đồng/m² (tháng 2/2026) xuống 85 triệu đồng/m² (tháng 5/2026), tương ứng 2% trong 3 tháng.

Thanh khoản suy yếu rõ rệt

Sức hấp thụ thị trường đã sụt giảm mạnh. Theo CBRE, quý II/2026 chỉ 68% nguồn cung mở bán được tiêu thụ, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ này thường vượt 90%. Áp lực lãi suất vay cao là nguyên nhân chính. Thay vì quyết định nhanh chóng như thời lãi suất thấp, người mua hiện cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và thời điểm vào thị trường. Nhiều nhà đầu tư chuyển nhượng chủ động bán ra do kỳ vọng giá đã đạt đỉnh, hoặc buộc phải giảm giá để thoát hàng khi hết thời gian ân hạn nợ gốc.

Sơ cấp vẫn duy trì mặt bằng cao

Ngược lại với thứ cấp, thị trường sơ cấp tiếp tục tăng. Theo One Monut Group, tại trung tâm Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 121 triệu đồng/m² quý II/2026, tăng 46% so với cùng kỳ 2025 và vượt TP. HCM (khoảng 103 triệu đồng/m²). CBRE ghi nhận giá sơ cấp toàn thị trường Hà Nội đạt khoảng 95 triệu đồng/m², cao hơn 12% quý trước và 21% năm trước. Nguồn cung mới tập trung ở nội đô với phân khúc cao cấp, tiếp tục kéo mặt bằng giá sơ cấp đi lên.

Lãi suất chi phối xu hướng thị trường

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, sự phân hóa giữa sơ cấp và thứ cấp xuất phát từ các động lực khác nhau. Chủ đầu tư sơ cấp vẫn kỳ vọng biên lợi nhuận cao và duy trì giá, dù thanh khoản thấp. Nhà đầu tư thứ cấp chịu áp lực lãi suất cao và buộc phải điều chỉnh giá. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, nhận định chi phí đầu vào dự án (tiền thuê đất, giải phóng mặt bằng, nguyên vật liệu) bị đội lên đáng kể, phản ánh vào giá sơ cấp, trong khi nhu cầu mua ở và đầu tư suy giảm do lãi suất cao.

Áp lực khác nhau theo khu vực

Các dự án quanh vành đai 3 chịu áp lực điều chỉnh mạnh nhất, phải cạnh tranh với căn hộ mới và nhà ở xã hội, khiến áp lực giảm giá lớn hơn. Ngược lại, các dự án nội đô, đặc biệt vành đai 2, vẫn giữ giá tương đối tốt và thanh khoản ổn định nhờ nguồn cung mới khan hiếm. Điều này cho thấy đà điều chỉnh chỉ diễn ra cục bộ ở một số khu vực, chưa đủ tạo xu hướng giảm toàn thị trường.