Chờ ngày ‘cởi trói’ cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại

Một số quy định của Luật Nhà ở, Đầu tư, Đất đai chồng chéo khiến cho hàng trăm dự án nhà ở thương mai trên cả nước bị vướng mắc, gặp khó trong quá trình triển khai thực hiện, khiến nguồn cung sụt giảm, làm thất thu nguồn ngân sách Nhà nước.

Bất cập trong các quy định

Trong vài năm trở lại đây, một số quy định chồng chéo của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai đã khiến cho hàng trăm dự án nhà ở thương mai trên cả nước bị vướng mắc, gặp khó trong quá trình triển khai thực hiện, khiến nguồn cung sụt giảm, thất thu nguồn ngân sách rất lớn và cũng là nguyên nhân kéo theo giá nhà không ngừng tăng.

Trước những kiến nghị của hiệp hội, các doanh nghiệp bất động sản đến Chính phủ, Quốc hội, Bộ KH&ĐT cũng đã công văn gửi Bộ Tư pháp để góp ý sửa đổi Luật Đầu tư nhằm tháo gỡ khó khăn cho đầu tư, kinh doanh.

Theo Bộ KH&ĐT, tại Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở), một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở".

Nghị định 99 của Chính phủ cũng đã có quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác.

Chiếu theo quy định này, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở (phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Về vấn đề này, phía Bộ KH&ĐT đánh giá, các quy định nêu trên là không phù hợp với quy định của Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư; quy định của Luật Nhà ở về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại và quy định của Luật Đất đai về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Vì vậy, Bộ KH&ĐT kiến nghị sửa đổi quy định theo hướng hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đồng thời, việc sửa đổi này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Sụt giảm nguồn cung, thất thu nguồn ngân sách lớn

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những bất cập này đang cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản. Việc sửa đổi, bổ sung này là phù hợp với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không làm phát sinh thêm đầu luật mới và giải quyết kịp thời khó khăn cho loạt doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn chung do dịch COVID-19.

Đồng thời, đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Đầu tư về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Vị Chủ tịch HoREA cho biết, giai đoạn 2015-2020, Luật Nhà ở chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở. Thêm vào đó, nhà đầu tư đã bỏ ra khoản tiền rất lớn để tạo lập quỹ đất, nhưng lại không thể triển khai được, đứng trước nguy cơ “chết trên đống tài sản”, dẫn đến môi trường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thiếu sự minh bạch, công bằng và cạnh tranh lành mạnh.

“Cứ 100 dự án nhà ở thương mại thì có không quá 5 dự án có 100% đất ở; có khoảng trên dưới 80 dự án có đất ở và các loại đất khác, còn lại khoảng 10 dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng lại thường là các dự án lớn. Trong 5 năm qua, khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư, không thể triển khai thực hiện được dự án.”, ông Châu cho hay.

Theo HoREA, chỉ tính trong 3 năm, (từ ngày 10/12/2015 - 9/2018) đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM bị “tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa điều kiện có 100% đất ở. Điều này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước và là một trong các nguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao.

HoREA lấy ví dụ bình quân mỗi dự án có mức đầu tư là 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 126 dự án lên đến 126.000 tỷ đồng, thì Nhà nước có thể thất thu thuế GTGT (10%) là 12.600 tỷ đồng. Nếu những dự án này có lãi 20% với lợi nhuận 25.200 tỷ đồng thì Nhà nước có thể thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) hơn 5.000 tỷ đồng, chưa tính các nguồn thu khác sau dự án.

Còn, nếu chủ đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm thì đã phải trả chi phí lãi vay trong 5 năm qua lên đến khoảng 44.100 tỷ đồng, chưa tính các khoản tăng chi phí đầu tư, chi phí quản lý doanh nghiệp, bị đọng vốn, lại bị mất doanh thu, mất cơ hội kinh doanh và ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.