Chờ đáy hay xuống tiền bất động sản?

Rủi ro của nhà đầu tư cá nhân không nằm ở việc chọn sai đáy thị trường mà xuất phát từ việc dùng đòn bẩy quá đà và nhầm lẫn giữa giá trị thực với sóng đầu cơ.

Thời điểm tối ưu không phải lúc giá thấp nhất mà khi giá có khoảng đệm, tài sản chất lượng tốt, thanh khoản cải thiện và dòng tiền cá nhân an toàn.

Rất khó để xác định chính xác lúc nào là đáy của một chu kỳ bất động sản. Thay vì tìm kiếm thời điểm hoàn hảo, nhà đầu tư có thể xem xét một thương vụ khi một số điều kiện về giá, dòng tiền và thanh khoản bắt đầu đồng thời xuất hiện. Khi thời gian bán một tài sản bắt đầu rút ngắn, khoảng cách giữa giá rao và giá chốt thu hẹp, lượng sản phẩm cắt lỗ giảm dần hoặc tỷ lệ hấp thụ tại các dự án cải thiện, đó có thể là dấu hiệu người mua đang quay trở lại thị trường.

Thứ nhất, mức giá mua phải có khoảng đệm so với giá thị trường thực tế. Nếu các căn hộ cùng diện tích, vị trí và tình trạng pháp lý đang giao dịch ở mức nhất định, mức giá cao hơn đó chưa chắc đã tạo ra lợi thế. Thứ hai, chất lượng tài sản quyết định khả năng giữ giá: pháp lý rõ ràng, vị trí có nhu cầu ở hoặc kinh doanh thực, khả năng cho thuê ổn định, hạ tầng hiện hữu. Thứ ba, quan sát dấu hiệu thanh khoản cải thiện qua thời gian bán, chênh lệch giá rao và giá chốt, số lượng cắt lỗ, tỷ lệ hấp thụ dự án.

Nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy quá lớn. Khi mua bất động sản bằng vốn vay, nếu tiền thuê chỉ bù được một phần chi phí lãi vay, phần còn lại phải lấy từ thu nhập hàng tháng. Trong kịch bản thị trường đi ngang hai đến ba năm hoặc không cho thuê được, khả năng duy trì khoản vay sẽ quyết định nhà đầu tư có thể tiếp tục nắm giữ hay buộc phải bán sớm. Vì vậy, nên đặt ra kịch bản thận trọng hơn kỳ vọng trước khi mua.

Nhà đầu tư cũng không nên xuống tiền chỉ vì thị trường bắt đầu sôi động. Những thời điểm người mua tranh nhau giữ chỗ, giá được điều chỉnh liên tục và quyết định mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng sẽ có người mua lại với giá cao hơn thường đi kèm mức độ rủi ro lớn hơn. Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội có thể khiến quyết định mua trở nên vội vàng và bất lợi.

Thời điểm phù hợp với nhà đầu tư cá nhân không nhất thiết là lúc giá thấp nhất hay thị trường sôi động nhất. Đó thường là khi giá mua đã có khoảng đệm, tài sản đủ tốt để nắm giữ dài hơn dự kiến, thanh khoản có dấu hiệu cải thiện và dòng tiền cá nhân vẫn an toàn ngay cả khi thị trường chưa tăng ngay.