24HMONEY đã kiểm duyệtChiến trường khốc liệt mang tên "quỹ đất"
Thị trường M&A bất động sản 2025 sôi động nhờ dòng vốn ngoại và quỹ đất pháp lý hoàn chỉnh, nhưng vẫn vướng rào cản pháp lý, chi phí cao và định giá quá cao. Các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh chiếm ưu thế, trong khi thị trường phân hóa rõ rệt và chỉ những dự án “sạch”, vị trí chiến lược mới thu hút đầu tư.
Các doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam đang âm thầm tranh giành quỹ đất sạch – tài sản chiến lược quyết định tốc độ triển khai dự án và khả năng tồn tại trong bối cảnh thị trường đầy biến động.
Đằng sau làn sóng M&A sôi động trên thị trường bất động sản vẫn tồn tại những rào cản pháp lý, chi phí và định giá, khiến nhiều thương vụ dù đã ngồi cùng bàn đàm phán vẫn “giậm chân tại chỗ”.
Theo dữ liệu từ Grant Thornton, chỉ trong ba quý đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần, với tổng giá trị gần 1,8 tỷ USD. Dòng vốn ngoại tiếp tục đổ mạnh, góp phần đưa tổng FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD, tăng hơn 15% so với cùng kỳ năm 2024.
Tâm điểm của các thương vụ vẫn là quỹ đất có pháp lý hoàn thiện. SonKim Land chiếm sóng khi thâu tóm khu đất gần 10 ha trên trục Mai Chí Thọ (TP.HCM), nơi từng là dự án Saigon Broadway của Novaland. CapitaLand Tower bỏ ra 685 triệu USD để sở hữu khu phức hợp 154 ha tại Cần Giờ, trở thành một trong những M&A lớn nhất năm. Đồng thời, Gateway Thủ Thiêm, UOA Group hay Skyworld cũng mạnh tay “xuống tiền” cho các quỹ đất hiếm, pháp lý rõ ràng tại TP.HCM và vùng lân cận.
Ở khối nội địa, Phú Đông Group và Khải Hoàn Land cũng ráo riết săn quỹ đất sạch quy mô lớn, nhằm đa dạng hóa sản phẩm và mở rộng thị phần. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết số lượng dự án M&A công khai tăng 20–30% so với cùng kỳ, chưa kể nhiều thương vụ vẫn diễn ra “âm thầm”.
Xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu thị trường mà còn gắn liền với tiêu chí ESG (môi trường, xã hội và quản trị), được các quỹ đầu tư quốc tế đặc biệt ưu tiên. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định các dự án minh bạch pháp lý, thân thiện môi trường và có tác động tích cực cộng đồng đang là điểm đến của các nhà đầu tư từ châu Âu và Bắc Mỹ.
Điều này giải thích vì sao giá các dự án pháp lý hoàn thiện cao hơn 15–20% so với các dự án vướng mắc, nhưng vẫn hấp dẫn nhà đầu tư. Lợi thế là doanh nghiệp có thể triển khai ngay sau khi nhận chuyển nhượng, rút ngắn thời gian hoàn vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý – yếu tố sống còn trong bối cảnh chi phí vốn vẫn cao.
Rào cản vẫn hiện hữu
Dù thị trường sôi động, không ít thương vụ rơi vào bế tắc. Haxaco gần đây phải hủy phiên đấu giá lô đất hơn 6.280 m² trên đường Võ Văn Kiệt (TP.HCM) vì không có nhà đầu tư tham gia, dù giá khởi điểm 1.130 tỷ đồng. Một dự án khác ở Tây Ninh rộng hơn 2.100 ha, chào bán 27.000 tỷ đồng, cũng “ế” vì mức giá quá cao.
Các chuyên gia lý giải giá chuyển nhượng đã vượt sức chịu đựng của thị trường, khi chủ đất thường cộng cả chi phí lãi vay và cơ hội nắm giữ, khiến giá quỹ đất bị đẩy lên cao. Với doanh nghiệp vừa và nhỏ, sân chơi M&A gần như chỉ dành cho “đại gia” có tiềm lực tài chính mạnh, đủ sức “ôm” các dự án pháp lý hoàn chỉnh.
Bà Cao Thị Thu Hương (Savills TP.HCM) nhấn mạnh ngoài pháp lý, giá chào bán và chi phí tài chính cũng là rào cản khiến thương vụ khó chốt. Sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật làm thủ tục chuyển nhượng kéo dài, trong khi nhà đầu tư ngoại phải hợp tác với đối tác nội, tăng chi phí và thời gian triển khai. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cũng cảnh báo tiền sử dụng đất hiện là “ẩn số” khó đoán, có thể buộc doanh nghiệp tăng giá bán, khiến sản phẩm khó tiêu thụ.
Tương lai M&A và cuộc sàng lọc quỹ đất
Dù vậy, triển vọng M&A bất động sản vẫn tích cực từ cuối 2025 sang 2026, khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, kỳ vọng tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về thủ tục và tiếp cận quỹ đất. Khung pháp lý minh bạch hơn và dòng vốn ngoại ổn định sẽ tiếp tục tạo lực đẩy mới.
Tuy nhiên, thị trường sẽ phân hóa rõ rệt: dòng tiền chỉ tìm đến dự án pháp lý vững, vị trí chiến lược và khả năng khai thác thực. Những doanh nghiệp chậm cải tổ, thiếu vốn hoặc cố “bán giá ảo” khó đạt mục tiêu.
Trong bức tranh đó, cuộc đua thâu tóm quỹ đất sạch giống như cuộc sàng lọc tất yếu, nơi năng lực tài chính, tầm nhìn chiến lược và quản trị rủi ro quyết định ai về đích. Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “tái định hình”, và chỉ những doanh nghiệp biết chọn đúng đất, đúng thời điểm, thay vì chạy theo quy mô, mới đứng vững và tận dụng thành công chu kỳ tăng trưởng mới.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường