Chỉ định Hodeco làm chủ đầu tư The Light City Vũng Tàu là 'chưa phù hợp quy định pháp luật'

Dự án The Light City có tổng quy mô 49 ha, phát triển giai đoạn 1 trên diện tích 27,2 ha tại phường 12, TP Vũng Tàu.

Chưa đủ điều kiện để được chỉ định nhà đầu tư

The Light City có quy mô tổng thể 49 ha, được quy hoạch đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ hiện đại. Ở giai đoạn 1 với diện tích hơn 27 ha, dự án được phát triển đa dạng các loại hình nhà ở bao gồm 490 nhà liên kế có diện tích từ 100 - 157 m2, 213 biệt thự có diện tích từ 239 - 385 m2 và khoảng 400 căn hộ chung cư đi kèm với các tiện ích về giáo dục, y tế, công viên cây xanh, khu thể thao, vui chơi giải trí… để đáp ứng hầu hết nhu cầu thụ hưởng của cư dân.

Thời gian gần đây, các sàn giao dịch bất động sản đã đăng tải thông tin quảng bá và mời chào mua bán dự án The Light City. Theo đó, The Light City được giới thiệu là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại Bà Rịa - Vũng Tàu thu hút khách hàng và giới đầu tư.

Môi giới cũng cho biết, hiện dự án đã hoàn thiện khung pháp lý và sẵn sàng giao dịch với khách hàng. Cụ thể, ngoài Quyết định số 6817 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và Giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp, giai đoạn I đã hoàn thành san lấp mặt bằng, đang thi công hạ tầng kỹ thuật đường, điện nước.

Tuy nhiên, theo “Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán việc thực hiện chính sách, pháp luật về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí của tình Bà Rịa-Vũng Tàu” bao gồm các thời kỳ trước và sau liên quan, tương ứng các cuộc kiểm toán thực hiện theo kế hoạch kiểm toán giai đoạn 2016-2022 của Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII, thì việc UBND Tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu chỉ định Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco - HoSE: HDC) làm chủ đầu tư dự án là chưa đúng quy định của pháp luật.

Theo báo cáo, Hodeco nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở và đất thương mại dịch vụ để thực hiện dự án.

Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Văn bản số 1618 ngày 02/3/2017 của UBND tỉnh. Giai đoạn 1, dự án có tên gọi là Khu nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng phường 12, diện tích đất là 272.485 m2. Kiểm toán nhà nước chỉ rõ, về việc chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án: căn cứ Khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014, việc chỉ định chủ đầu tư chỉ thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21, khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 (có sẵn đất ở hoặc chuyển nhượng đất ở), hoặc đã tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhưng chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện tham gia.

Như vậy, việc UBND Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ định công ty Hodeco chỉ có sẵn đất nông nghiệp và các loại đất sản xuất kinh doanh khác đã nhận chuyển nhượng làm chủ đầu tư là chưa phù hợp. Mặc dù, đến thời điểm hiện nay, Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 đã được sửa đổi tại Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020, theo đó nhà đầu tư được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Cần xác định lại giá bán khi tính toán doanh thu phát triển

Về việc xác định giá đất, cơ quan kiểm toán nhà nước chỉ rõ, dự án đã được UBND Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đợt 1) với diện tích 186.471 m2 sang 93.892,5 m2 đất ở và 92.578,5 m2 đất công trình công cộng không có mục đích kinh doanh.

Theo Chứng thư thẩm định giá số 4681/2019 ngày 6/1/2020 (được Hội đồng thẩm định thống nhất và được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 250 ngày 10/2/2020), thì giá đất bình quân để tính doanh thu phát triển của dự án là 18 triệu đồng/m2.

Giá đất này được xác định bằng cách tham khảo giá đất của dự án Marine City thuộc địa bàn huyện Long Điền nhưng chưa điều chỉnh yếu tố lợi thế về vị trí của dự án “The Light City” thuộc địa bàn TP. Vũng Tàu so với dự án Marine City.

Kiểm toán Nhà nước cảnh báo, hiện nay dự án đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, do đó đối với các đợt chuyển mục đích sử dụng đất tiếp theo, cần lưu ý thu thập, sử dụng các thông tin, tình hình mua bán của dự án để xác định giá bán khi tính toán doanh thu phát triển trong phương án thẩm định giá.

Tháng 4 vừa qua, Hodeco đã khai trương Sales Gallery có sự tham dự của đông đảo các khách hàng cũng như đối tác. Văn phòng trang bị đầy đủ các công cụ tương tác như mô hình sa bàn, hệ thống hình ảnh dự án… cùng đội ngũ tư vấn môi giới chuyên nghiệp để đẩy mạnh bán hàng.

Trên nhiều sàn giao dịch, các môi giới đăng giá chào bán trực tiếp từ chủ đầu tư với nhà liên kế từ 6 tỷ - 7 tỷ tùy vị trí, tùy hướng, tùy căn (diện tích từ 100 m2 - 102,32 m2). Nhà biệt thự giá bán từ 11 tỷ 5 - 14 tỷ tùy vị trí, tùy hướng, tùy căn diện tích từ 300 m2 - 380 m2. Hầu hết các sàn giao dịch chỉ thông tin về pháp lý là phê duyệt quy hoạch 1/500. Dự án được khởi công từ tháng 10/2019.

Đến nay, giai đoạn I của dự án đã hoàn thành xong hạ tầng cơ bản và đang từng bước hoàn thiện các hạng mục còn lại như nhà ở, cảnh quan, công viên.