Chặn đầu cơ, coi chừng nghẽn cả thị trường!

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang làm nóng thị trường bất động sản. Trong khi mục tiêu là chặn đầu cơ, giới chuyên gia cảnh báo biện pháp này có thể khiến người mua mắc kẹt tài chính, chủ đầu tư hụt dòng tiền và thanh khoản địa ốc chịu thêm sức ép.

Khi một căn hộ có thể bị sang tay qua nhiều lớp trung gian trước ngày bàn giao, việc kiểm soát đầu cơ trở nên cấp thiết. Tuy nhiên, cấm chuyển nhượng toàn diện có thể tạo ra hệ lụy lớn hơn dự kiến.

Chặn đầu cơ, coi chừng nghẽn cả thị trường!

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra trong quá trình thảo luận sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo lập luận ủng hộ, việc mua bán hợp đồng khi tài sản chưa hoàn thành đang tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Nhà đầu tư chỉ cần thanh toán một phần giá trị căn hộ, sau đó chuyển nhượng để hưởng chênh lệch.

Qua nhiều vòng giao dịch, giá bán có thể bị đẩy lên đáng kể. Thậm chí, đại biểu Quốc hội cảnh báo giá nhà khi bàn giao có thể tăng gấp đôi giá gốc do các khoản chênh lệch và chi phí trung gian tích lũy.

Tuy nhiên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng cấm chuyển nhượng không phải giải pháp hợp lý vì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người mua.

Một căn hộ đang xây dựng thường có thời gian hoàn thiện khoảng hai năm. Trong khoảng thời gian đó, người mua có thể thay đổi nhu cầu, mất khả năng thanh toán hoặc cần chuyển đổi tài sản.

Nếu không được chuyển nhượng, họ có nguy cơ mắc kẹt trong hợp đồng dù không còn đủ năng lực tài chính.

Chủ đầu tư có thể chịu hiệu ứng domino

Rủi ro không dừng ở người mua.

Đặc thù kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư thường thu tiền theo tiến độ xây dựng. Khi khách hàng không thể tiếp tục thanh toán nhưng cũng không được chuyển nhượng hợp đồng, doanh nghiệp có nguy cơ chậm thu hồi vốn.

Thanh khoản suy giảm có thể ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án, thanh toán cho nhà thầu và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đáng chú ý, số liệu thị trường cho thấy quý III/2026 có 22.847 giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ thành công, giảm khoảng 14% so với quý trước. Giao dịch đất nền đạt 69.157 trường hợp, giảm 6%.

Trong bối cảnh sức mua đã suy yếu, một rào cản chuyển nhượng mới có thể tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp địa ốc, kéo theo ngành xây dựng, vật liệu và ngân hàng.

Tuy nhiên, đây mới là rủi ro tiềm ẩn, không đồng nghĩa toàn bộ thị trường sẽ đóng băng nếu đề xuất được thông qua.

Chống đầu cơ bằng thuế thay vì lệnh cấm?

Một hướng tiếp cận khác được giới chuyên gia đề cập là sử dụng chính sách thuế, dữ liệu sở hữu bất động sản và công cụ giám sát giao dịch.

Đánh thuế phù hợp đối với hoạt động đầu cơ ngắn hạn hoặc bất động sản bỏ hoang có thể tạo sức ép lên hành vi tích trữ mà không triệt tiêu quyền chuyển nhượng hợp pháp.

Dù vậy, chính sách thuế cũng cần được thiết kế thận trọng để tránh làm tăng chi phí và gây sốc thanh khoản.

Bài toán lớn nhất của thị trường không chỉ là hạn chế lướt sóng, mà còn phải bảo đảm dòng vốn lưu thông và khả năng tiếp cận nhà ở.

Một chính sách chống đầu cơ thiếu cơ chế phân biệt giữa giao dịch đầu cơ và nhu cầu chuyển nhượng chính đáng có thể khiến cả người mua lẫn doanh nghiệp cùng chịu thiệt.