Cẩn thận với những “cơn sốt” đất đấu giá

Gần đây, hàng loạt phiên đấu giá đất ở vùng ven Hà Nội được tổ chức với mức giá trúng cao kỷ lục lên đến hàng trăm triệu đồng/m2. Trước sự bất thường này, chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tránh chạy theo những cơn sốt đất không bền vững.

Giá cao bất thường

Đầu tháng 8, tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) đã diễn ra phiên đấu giá 68 thửa đất có diện tích từ 60 m2 đến 85 m2 với giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2.

Khoảng 7.000 bộ hồ sơ và khoảng 1.600 người đã tham gia phiên đấu giá. Kết quả trúng đấu giá gây bất ngờ, khi giá trúng lô góc cao nhất lên tới gần 101 triệu đồng/m2, các lô khác có giá trúng là 63 - 80 triệu đồng/m2.

So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá cao gấp cả chục lần, những lô vị trí kém đẹp, giá trúng cũng cao gấp 5 - 6 lần. Trong khi đó, theo khảo sát trên Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá đất nền khu vực này đang dao động phổ biến ở mức 35 - 40 triệu đồng/m2.

Gần đây nhất, ngày 19/8, tại Hội trường Trung tâm Văn hoá - Thông tin và Thể thao huyện Hoài Đức, 19 thửa đất có diện tích từ 74 - 118 m2 ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (Hà Nội) cũng được đem ra đấu giá với mức khởi điểm thấp nhất từ 7,3 triệu đồng/m2.

Trải qua 19 giờ đồng hồ (từ 8h sáng ngày 19/8 đến gần 5h sáng ngày 20/8), với 9 vòng đấu “căng thẳng”, cuối cùng phiên đấu giá này cũng ngã ngũ với thửa đất có giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Trong khi đó, 2 thửa trúng có giá đấu giá thấp nhất cũng lên đến 91,3 triệu đồng/m2.

Mức giá này được coi là cao bất thường vì một số nhà đầu tư, môi giới cho biết, giá đất thổ cư xung quanh khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đang ở mức 80 triệu đồng/m2 đối với đất mặt đường, trong khi mặt ngõ ở mức 40-50 triệu đồng/m2.

Một nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm tham gia đấu giá đất nhìn nhận, hầu hết các cá nhân tham gia 2 phiên đấu giá đất vừa qua là người ngoài địa phương, vì vậy khi đấu, họ thường đẩy giá lên quá cao (không sát với giá thực của vị trí đất tại thời điểm đấu giá), nhằm “lướt sóng” để hưởng chênh lệch.

Đây là hiện tượng không mới, vài năm trước ở thời điểm bất động sản đang “nóng” hiện tượng này cũng từng gây nhiễu loạn thị trường bất động sản ở một số địa phương.

Thực tế theo phản ánh trên báo chí, sau khi rời sàn đấu giá, những lô đất có mức giá đấu cao chót vót này ngay lập tức được môi giới, nhà đầu tư rao bán chênh tới vài trăm triệu đồng/lô.

Tuy nhiên, sau một thời gian ngắn “thổi giá," nhiều nhà đầu tư không tìm được người mua kế tiếp đã buộc phải rao bán cắt lỗ cả trăm triệu đồng.

Hệ luỵ từ những “cơn sốt ảo”

Lý giải về nguyên nhân dẫn đến "cơn sốt" đất đấu giá trong thời gian gần đây tại một số vùng ven Hà Nội, giới chuyên gia bất động sản cho rằng, nguồn cơn bắt đầu từ việc một số huyện vùng ven sắp được lên quận, đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng xã hội.

Nhiều tuyến đường liên huyện, liên xã được mở rộng, trải nhựa, mang lại bộ mặt khang trang cho vùng nông thôn. Đặc biệt, tuyến đường Vành đai 4 quanh trung tâm Hà Nội hình thành ngày càng rõ, hứa hẹn tiềm năng phát triển kinh tế lớn.

Trong khi đó, khoảng vài năm gần đây thị trường địa ốc khan nguồn cung mới, giá chung cư tăng cao. Về khía cạnh chính sách, kể từ ngày 1/8/2024, luật pháp liên quan bất động sản có hiệu lực đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền.

Điều này tác động tâm lý nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm đất nền vùng ven, pháp lý chặt chẽ, có giá trị trên dưới 3 tỷ đồng/lô, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc những phiên đấu giá đất thời gian gần đây đang “nóng” trở lại.

Nêu hệ luỵ từ những “cơn sốt” đất đấu giá, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho hay, hệ lụy nhãn tiền từ cơn sốt đất đấu giá này là việc thổi giá, tạo mặt bằng giá mới nhằm bán hưởng chênh các lô đất trong cùng khu vực.

Thực trạng này sẽ để lại những hệ lụy lâu dài là mặt bằng giá mới phi thực tế,nếu người đấu giá không bỏ cọc, thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. “Nếu các cơ quan chức năng căn cứ và lấy đó là một trong những tiêu chí để xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập”, ông Toản nói.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, kết quả đấu giá đất cao như trường hợp đấu giá ở huyện Hoài Đức, Thanh Oai và các huyện ngoại thành Hà Nội mới đây có thể sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.

Theo ông Tuấn, với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.

Tuy nhiên, mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng.

"Việc đẩy giá trên cũng có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác," ông Tuấn nói.

Các chuyên gia cảnh báo rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, nhà đầu tư cần thận trọng, tránh chạy theo những cơn sốt đất không bền vững.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan.com.vn, phải từ quý II/2025 trở đi, thị trường đất nền mới bắt đầu bước vào quá trình phục hồi. Các cơn sốt nóng hiện tại chỉ mang tính hiện tượng, cục bộ tại một số khu vực.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng trên các yếu tố: kinh tế khu vực, quy hoạch hạ tầng và tốc độ gia tăng dân số. Cùng với đó là quá trình tìm hiểu biến động giá.

Sau khi tìm hiểu kỹ càng các yếu tố này, nhà đầu tư mới nên đưa ra quyết định xuống tiền, tránh rơi vào bẫy đầu tư đám đông như cơn sốt đất đấu giá vừa qua.