Cẩn thận với mác căn hộ “hạng sang”, giá cao nhưng trải nghiệm sống chưa xứng

Theo ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam, phân khúc siêu sang tại TPHCM hiện vẫn chưa được khai thác hiệu quả, khi nhiều dự án mới chỉ dừng ở mức là bất động sản có giá cao mà chưa tạo ra trải nghiệm sống tương xứng. Trong bối cảnh Việt Nam ngày càng hấp dẫn trong khu vực Đông Nam Á, nhu cầu về nhà ở siêu sang đòi hỏi cách tiếp cận gắn với môi trường sống và dịch vụ đẳng cấp hơn.

Tại diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026) tổ chức sáng ngày 09/01, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thị trường bất động sản năm 2025 đã có những chuyển biến rất tích cực. Nguồn cung bất động sản đã cải thiện đáng kể với lượng giao dịch xấp xỉ gần 1 triệu giao dịch trên toàn thị trường.

Không chỉ tăng về số lượng, chất lượng các dự án cũng được nâng lên, với sự đồng bộ hơn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, cùng xu hướng ứng dụng công nghệ, thiết kế xanh nhằm cải thiện không gian sống và thân thiện với môi trường.

Tuy nhiên, hiện nay giá bất động sản tiếp tục tăng cao, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Cơ cấu sản phẩm chưa cân đối khi phân khúc cao cấp vẫn chiếm đa số, trong khi các sản phẩm có mức giá thấp và trung bình lại rất khan hiếm. Đây là những vấn đề trọng tâm cần tập trung điều hành để thị trường phát triển an toàn và lành mạnh thời gian tới.

Về thể chế, thời gian qua một loạt các luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch... đã được sửa đổi để đảm bảo tính đồng bộ, cắt giảm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Riêng với nhà ở xã hội, cả nước hiện có 698 dự án đang triển khai với quy mô 657 ngàn căn, trong đó 193 dự án đã hoàn thành, cung ứng ra thị trường 169 ngàn căn.

Năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu bổ sung thêm khoảng 160 ngàn căn nhà ở xã hội, với mức giá dự kiến từ 20 đến 25 triệu đồng/m2. Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ đã đặt mục tiêu mới phải hoàn thành đề án 1 triệu căn hộ trong năm 2028, thay vì năm 2030 như trước. Với khung pháp lý và ưu đãi hiện nay, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh tin tưởng mục tiêu này hoàn toàn khả thi.

Song song với việc gia tăng nguồn cung mới, công tác tháo gỡ các dự án tồn đọng cũng được đẩy mạnh. Hiện cả nước có 2,991 dự án tồn đọng, tương đương khoảng 2.4 triệu tỷ đồng. Đây là nguồn lực cực kỳ lớn đang bị lãng phí, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Tổ công tác của Chính phủ đã tích cực vào cuộc và bước đầu tháo gỡ được 926 dự án, khoảng 724 ngàn tỷ đồng.

Dòng căn hộ siêu sang đòi hỏi cách tiếp cận mới

Từ góc nhìn thị trường, ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam cho biết, nguồn cung mới năm 2025 khu vực phía Nam ghi nhận gần 30,000 sản phẩm, tăng khoảng 2.5 lần so với cùng kỳ. Cùng với đó, sức cầu thị trường cũng tăng, với lượng giao dịch ghi nhận cao hơn khoảng 2.6 lần so với năm trước.

Tuy nhiên, các điểm nghẽn về pháp lý và thủ tục vẫn khiến nguồn cung khó bứt phá mạnh, đặc biệt tại TPHCM, nơi căn hộ hạng C và nhà ở vừa túi tiền gần như không có nhiều cải thiện, khiến người mua nhà lần đầu gặp không ít trở ngại.

Theo ông Lâm, động lực tăng trưởng nguồn cung trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ đến từ các trục hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh ở phía Nam. Hạ tầng kết nối tốt giúp quỹ đất lan rộng ra các khu vực cách trung tâm từ 30-45km, cho phép người dân chấp nhận khoảng cách xa hơn nhưng rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển.

Riêng tại TPHCM, phân khúc siêu sang vẫn chưa được khai phá một cách hiệu quả, đâu đó vẫn nhìn nhận phân khúc này là bất động sản có giá trị cao, chứ chưa mang lại sự trải nghiệm vượt trội cho khách hàng. Trong bối cảnh Việt Nam ngày càng hấp dẫn trong khu vực Đông Nam Á, nhu cầu về nhà ở siêu sang đòi hỏi cách tiếp cận gắn với môi trường sống và dịch vụ đẳng cấp hơn.

4 nguyên nhân khiến phân khúc hạng sang áp đảo

Lý giải nguyên nhân hiện nay nguồn cung căn hộ cao cấp và siêu sang đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS nhận định xu hướng căn hộ cao cấp lên ngôi hiện nay xuất phát từ 4 nguyên nhân chính.

Thứ nhất là sự thay đổi về nhu cầu của người mua tăng lên. Những năm gần đây, tầng lớp thượng lưu tại Việt Nam gia tăng nhanh, kéo theo nhu cầu cao hơn về chất lượng sống, dịch vụ và tiêu chuẩn căn hộ.

Thứ hai, chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm cao cấp hơn để đáp ứng nhóm khách hàng này. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn phân khúc hạng sang nhằm phù hợp với xu hướng tiêu dùng và khả năng chi trả của thị trường.

Thứ ba, do ảnh hưởng từ các vướng mắc pháp lý kéo dài khiến chi phí dự án đội lên. Khi thời gian hoàn thiện thủ tục càng lâu, chi phí vốn càng lớn, buộc chủ đầu tư phải phát triển sản phẩm giá cao để đảm bảo lợi nhuận.

Thứ tư là chi phí đầu vào tăng mạnh, bao gồm chi phí vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng, bồi thường… Tất cả những yếu tố này đẩy giá thành dự án lên cao, khiến phân khúc căn hộ hạng sang ngày càng chiếm ưu thế.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định, điều cốt lõi không nằm ở việc có bao nhiêu căn hộ hạng sang, mà ở khả năng phát triển mạnh các phân khúc trung cấp và giá thấp, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình và thấp. Khi người dân có cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở phù hợp với khả năng tài chính, thông qua sự vào cuộc đồng bộ của cơ quan quản lý và chủ đầu tư, thị trường mới có thể vận hành lành mạnh trong dài hạn.

Cẩn thận với mác căn hộ “hạng sang”

Theo chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong, sự gia tăng của phân khúc căn hộ cao cấp trước hết xuất phát từ nhu cầu thực của người mua, khi yêu cầu về chất lượng sống, không gian ở và tiện ích ngày càng cao. Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ và hệ thống tiện ích hiện đại trong các dự án cũng làm chi phí đầu tư tăng lên, từ đó đẩy giá bán căn hộ lên mức cao hơn.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Minh Phong lưu ý rằng không phải mọi sản phẩm có giá cao đều thực sự là hạng sang. Trên thực tế, khái niệm “hạng sang” đôi khi bị lạm dụng về mặt câu chữ, khi giá bán cao được mặc định đồng nghĩa với chất lượng vượt trội, trong khi nếu so sánh một cách khách quan thì nhiều dự án chỉ ở mức bình thường, đặc biệt khi đặt trong bối cảnh giá vàng và nhiều loại chi phí đầu vào đã tăng mạnh trong thời gian qua. Thị trường vì vậy đang có xu hướng đánh đồng giữa căn hộ cao cấp và căn hộ hạng sang, chỉ dựa trên mức giá để gọi tên phân khúc.

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng người mua và đội ngũ môi giới cần có sự phân biệt rõ ràng, để tránh việc coi những sản phẩm có giá cao do chi phí đầu vào là “hạng sang”, trong khi tiêu chuẩn về chất lượng, dịch vụ và trải nghiệm sống chưa thực sự tương xứng.

Trong dài hạn, ông Dương Quốc Thủy – Phó Chủ tịch VARS đánh giá các tuyến đường cao tốc từ Bắc chí Nam đang dần hoàn thiện, điều này giúp có thêm rất nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở.

Đây là điều kiện quan trọng để giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm, đồng thời tạo quỹ đất để phát triển bất động sản. Đồng thời, tránh tình trạng cứ ra dự án là cao cấp, mà phải phụ thuộc vào tùy vị trí. Khi quỹ đất và nguồn cung được khơi thông, sẽ giảm được giá thành bất động sản, giúp thị trường vận hành cân bằng và bền vững hơn.