MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Căn hộ vùng ven giá 2-3 tỷ đồng ế vì bị người trẻ... 'quay lưng'?

Thị trường căn hộ TP.HCM đang đối diện nghịch lý lớn: nhiều chung cư cũ vùng ven rao bán với giá được coi là “vừa túi tiền” (2-3 tỷ đồng) nhưng vẫn ế ẩm. Trong khi đó, các dự án mới có giá cao hơn lại hút khách. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tâm lý và tiêu chí chọn nhà của người mua, đặc biệt là thế hệ trẻ.

Báo cáo Bộ Xây dựng cho thấy, quý II/2025 giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên sang quý III, sau khi sáp nhập Bình Dương cũ, mặt bằng giá bình quân toàn thành phố giảm còn khoảng 50 triệu đồng/m². Dù vậy, sự phân hóa ngày càng rõ nét: căn hộ mới liên tục hút khách, trong khi căn hộ cũ, giá chỉ 2–3 tỷ đồng, lại rơi vào cảnh ế ẩm.

Trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án ở vùng ven như Moonlight Boulevard, Green Town, Topaz Home, Conic Boulevard, Westgate hay Phú Hoàng Anh được chào bán ở mức 35–45 triệu đồng/m². Ngay cả khu Đông – vốn là điểm nóng – cũng có căn hộ 2,2–2,9 tỷ đồng tại 9 View Apartment, Fideco Riverview, The CBD Premium, Citi Home, Flora Novia… Song, thanh khoản gần như đóng băng.

Theo môi giới, nguyên nhân là người mua hiện đặt nặng yếu tố tiện ích và môi trường sống. Các dự án cũ, dù diện tích rộng và giá mềm, lại xa trung tâm, thiếu mảng xanh, hạ tầng xuống cấp, tiện ích nghèo nàn nên không hấp dẫn. Nhiều căn hộ 60–80 m² rao 2,3–3 tỷ đồng vẫn không có giao dịch.

Ở góc độ người mua, tâm lý “chuộng hàng mới” thể hiện rõ. Vợ chồng anh Đặng Quốc Hưng (29 tuổi, kỹ sư CNTT) có gần 900 triệu đồng tích lũy, thu nhập 36 triệu đồng/tháng. Khi đi xem căn hộ cũ 2,3–2,7 tỷ ở Nhà Bè, họ đều từ chối vì chất lượng và tiện ích hạn chế, hành lang tối, bãi xe chật, không có sân chơi cho trẻ. Thay vào đó, họ sẵn sàng chờ thêm vài năm để mua dự án mới có trung tâm thương mại, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em – tức một nơi “đáng an cư lâu dài”.

Thực tế này không cá biệt. Khảo sát Batdongsan cho thấy gần 80% người mua hiện nay chọn dự án mới nhờ đa dạng diện tích, vị trí và tiện ích. Báo cáo Savills và Knight Frank cũng ghi nhận 65–80% thanh khoản nửa đầu 2025 tập trung vào nguồn cung mới, trong khi căn hộ cũ gần như bị lãng quên, trừ một số dự án cao cấp.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thế hệ trẻ có xu hướng ưu tiên chung cư vùng ven với hạ tầng kết nối, giá dễ chịu và tiện ích đồng bộ. Thay vì chờ tích lũy để mua nhà phố hay đất nền trung tâm, họ chọn căn hộ có hệ sinh thái sống hiện đại.

Ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group – phân tích: căn hộ dưới 3 tỷ đồng không thiếu, nhưng hầu hết nằm xa hoặc đã cũ, kém tiện ích. Để mua được căn hộ 2–3 tỷ bằng vốn vay, người mua cần vốn tự có 1–1,5 tỷ đồng, đồng thời có thu nhập tối thiểu 35–40 triệu đồng/tháng để trả góp. Nhưng nhóm thu nhập này lại hướng đến sản phẩm cao cấp 5–6 tỷ ở trung tâm. Ngược lại, nhóm thu nhập 15–20 triệu đồng không đủ sức mua. Sự lệch pha này khiến căn hộ giá rẻ rơi vào thế kẹt.

Một điểm trừ khác là chi phí vận hành. Chung cư cũ thường có phí quản lý thấp nhưng tiện ích hạn chế, dịch vụ yếu, an ninh kém. Trong khi đó, khách hàng trẻ sẵn sàng chi trả phí cao hơn để được sống trong môi trường văn minh, đầy đủ tiện ích.

Các chuyên gia dự báo, thị trường thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa. Nhà ở xã hội có thể đáp ứng một phần nhu cầu thu nhập thấp, nhưng gánh nặng tài chính vẫn lớn. Nhóm thu nhập cao tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc 2–3 tỷ đồng tiếp tục bị bỏ ngỏ. Khoảng trống này ngày càng khó lấp đầy khi chi phí phát triển dự án liên tục leo thang, đặt ra thách thức dài hạn cho bài toán nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM.