Các ông lớn bất động sản đang bị âm dòng tiền ra sao?

Việc âm dòng tiền kinh doanh đã khiến nợ của nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phình to, làm tăng gánh nặng chi phí tài chính, bào mòn lợi nhuận và gây suy giảm quy mô vốn bằng tiền.

Loạt doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh

Khi mùa báo cáo tài chính quý I/2023 khép lại, nhận định đầu tiên của giới quan sát là cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản vẫn đang tiếp diễn với cường độ cao, thể hiện qua kết quả kinh doanh "u ám" của hầu hết doanh nghiệp trong ngành.

Tuy nhiên, kết quả kinh doanh mới chỉ phản ánh một phần của cuộc khủng hoảng. Một phần còn lại phải xét ở góc độ dòng tiền.

Thống kê của PV với 42 doanh nghiệp phát triển nhà ở trên 3 sàn (HoSE, HNX, UPCoM) và tự công bố thông tin cho thấy, có tới 28 doanh nghiệp (tương đương gần 70%) có dòng tiền kinh doanh âm trong quý I/2023.

Những doanh nghiệp âm nặng nhất là: Vingroup (HoSE: VIC) âm 9.992 tỷ đồng; Vinhomes (HoSE: VHM) âm 5.398 tỷ đồng; Novaland (HoSE: NVL) âm 1.412 tỷ đồng; Khang Điền (HoSE: KDH) âm 1.017 tỷ đồng; Nam Long (HoSE: NLG) âm 752 tỷ đồng; An Gia (HoSE: AGG) âm 532 tỷ đồng; Đạt Phương (HoSE: DPG) âm 459 tỷ đồng; Đất Xanh (HoSE: DXG) âm 204 tỷ đồng…

Chỉ có 14 doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh dương nhưng số dương lại khá khiêm tốn, gồm: IDJ Việt Nam (HNX: IDJ) (1 tỷ đồng); Danh Khôi (HNX: NRC) (1,2 tỷ đồng); Đầu tư LDG (HoSE: LDG) (2 tỷ đồng); Hoàng Quân (HoSE: HQC) (9 tỷ đồng); BV Land (UPCoM: BVL) (24 tỷ đồng)…

Dòng tiền kinh doanh thể diện cho khả năng tạo tiền của hoạt động kinh doanh (bán hàng). Dòng tiền này âm đồng nghĩa doanh nghiệp chỉ ghi nhận được lợi nhuận trên sổ sách chứ chưa thu được tiền về. Tiền của doanh nghiệp bị “chôn” vào hàng tồn kho và các khoản phải thu.

Thực vậy, kết quả khảo sát với nhóm doanh nghiệp bất động sản nêu trên cho thấy giá trị các khoản phải thu tăng lên đáng kể, cụ thể: VIC tăng 17%, lên 159.273 tỷ đồng, chiếm 26% tài sản; VHM tăng 18%, lên 140.560 tỷ đồng, chiếm 37% tài sản; KDH tăng 6%, lên 5.606 tỷ đồng, chiếm 27% tài sản; NVL tăng 0,2%, lên 96.635 tỷ đồng, chiếm 38% tài sản…

Đi cùng với các khoản phải thu, hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp này ghi nhận tốc độ tăng khá mạnh như: Bất động sản CRV (tăng gấp 3 lần), Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) (tăng 92%), DPG (tăng 23%), Xuân Mai Group (UPCoM: XMC) (tăng 14%)…

Nợ vay leo dốc

Theo logic tất yếu, khi dòng tiền kinh doanh âm, doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền. Thanh lý tài sản, thu hồi khoản cho vay/khoản đầu tư vào đơn vị khác, bán công cụ nợ của đơn vị khác… là những cách để có được tiền "tươi". Song, phổ biến hơn cả vẫn là tăng cường vay mượn, từ đó, nợ vay của nhóm doanh nghiệp này vì vậy mà tăng lên.

Các doanh nghiệp có dư nợ vay lớn và tăng trưởng trong quý I/2023 gồm: VIC (178.767 tỷ đồng, tăng 6%), VHM (39.698 tỷ đồng, tăng 9,6%), DXG (5.964 tỷ đồng, tăng 3%), NLG (5.604 tỷ đồng, tăng 8%)…

Nợ vay tăng là một trong những động lực chính thúc đẩy quy mô nợ phải trả của các doanh nghiệp “phình” ra, đẩy tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp lên một nấc mới. Các doanh nghiệp có nợ phải trả tăng tại ngày kết thúc quý I/2023 gồm: VIC (tăng 4%), VHM (tăng 1,8%), VPI (tăng 4,6%), CRV (tăng 2,2 lần), NLG (tăng 3%)…

Việc lệ thuộc vào nợ vay đã khiến chi phí tài chính của các doanh nghiệp đã gia tăng đáng kể, như: VPI tăng 2,6 lần, VIC tăng 36%, VHM tăng 83%, KHG tăng 68%, DPG tăng 17%, DXG tăng 38%… Sự gia tăng của chi phí tài chính cũng là nguyên do khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp này bị bào mòn, hình thành nên cục diện suy giảm lợi nhuận và báo lỗ dày đặc trong quý I vừa qua.

Tuy nhiên, không phải cứ tăng cường vay mượn thì có thể bù đắp đủ dòng tiền hoạt động. Thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn rơi vào cảnh âm lưu chuyển tiền thuần trong kỳ, khiến lượng tiền và tương đương tiền tại ngày kết thúc quý I/2023 sụt giảm khá mạnh so với đầu kỳ. Ví dụ như VIC giảm 33%, còn 17.449 tỷ đồng; VHM giảm 82%, còn 1.889 tỷ đồng; VPI giảm 22%, còn 382 tỷ đồng; KDH giảm 46%, còn 91.476 tỷ đồng; AGG giảm 14%, còn 620 tỷ đồng…

Đợi gì ở hồi sau?

Rất khó để đưa ra dự báo cụ thể về sự cải thiện của dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp nêu trên trong các quý tới, bởi cho đến hiện tại, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi cuộc khủng hoảng, dù cho từ đầu năm tới nay, những tín hiệu tích cực về chính sách và thanh khoản đã xuất hiện ngày một nhiều hơn.

Về cơ bản, thị trường đã có chuyển biến, song tốc độ còn rất chậm, chưa đủ để tạo ra sự thay đổi căn bản. Theo giới đầu tư, nhanh nhất phải tới quý IV năm nay, một sự khác biệt mới có thể được tạo ra trên thị trường bất động sản, từ đó làm chất lượng tài sản và dòng tiền của doanh nghiệp dịch chuyển theo hướng tích cực hơn.

Điều này cũng đồng nghĩa trong ít nhất 2 quý tới, không ít doanh nghiệp bất động sản sẽ vẫn đối diện với cơn khát tiền, do bị chiếm dụng vốn và mắc kẹt trong các dự án tồn kho. Hệ quả tương ứng là lợi nhuận khó cải thiện, nhưng đáng quan ngại hơn là doanh nghiệp có thể bị kiệt sức, thậm chí gục ngã trước khi thấy được "ánh sáng cuối đường hầm"./.