Bốn yếu tố để phát triển nhanh nhà ở xã hội

Thời gian gần đây, nhà ở xã hội (NOXH) lại là chủ đề được bàn thảo nhiều nhất từ các cơ quan quản lý Nhà nước tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hiện cơ quan chức năng đang góp ý Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.

Các doanh nghiệp góp ý về phát triển NOXH do VNREA tổ chức.

Tại buổi góp ý “dự thảo Thông tư sửa đổi về phát triển quản lý và đầu tư xây dựng NOXH đến năm 2030” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều doanh nghiệp đề xuất cần hành động ngay mới có thể đáp ứng được Đề án 1 triệu căn NOXH do Chính phủ đề ra.

4 yếu tố cho phát triển NOXH

Phát biểu tại Hội nghị, TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VNREA cho rằng, 4 nhóm vấn đề cần có để phát triển 1 triệu căn NOXH mà Chính phủ đang kêu gọi là: nhóm vấn đề về quy hoạch, khu vực, vị trí cụ thể của đất phát triển NOXH; nhóm vấn đề về nguồn vốn; nhóm vấn đề về cơ chế, chính sách; nhóm vấn đề về quy trình, thủ tục hành chính.

Ông Khôi phân tích, để tạo lập quỹ đất thì chính quyền địa phương nên giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư. Thực tế, nhiều doanh nghiệp hiện đang nắm giữ quỹ đất do đã mua bán từ trước đó. Vậy cần cơ chế để giải quyết giá trị mà các nhà đầu tư đã bỏ tiền ra mua đất thương mại và chuyển sang làm NOXH cũng cần làm rõ.

Về vốn, hiện Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng 110 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi, chia tỷ lệ đều 50% cho nhà đầu tư và đối tượng mua NOXH. Nhiều doanh nghiệp cho rằng đây là “vốn mồi” giống gói 30 nghìn tỷ đồng trước kia và được đánh giá rất tốt, đặc biệt gần như không có nợ xấu. Nhưng đến khi nào giải ngân được còn tùy thuộc vào chính sách và sự vào cuộc của các ngành chức năng.

Giải pháp nào để thu hút nhà đầu tư làm NOXH

Để thu hút được nhà đầu tư tham gia phát triển NOXH, ông Dương Long Thành - Chủ tịch Thắng Lợi Group phân tích: với quỹ đất mà doanh nghiệp đã mua, khi làm dự án NOXH, Nhà nước tính toán đưa vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp, không thể áp dụng theo bảng giá của Nhà nước. Nếu áp dụng theo bảng giá Nhà nước thì doanh nghiệp không thể nào làm được NOXH.

Ông Thành đề xuất, với lợi nhuận định mức 10% như hiện nay thì Nhà nước cần có chính sách thưởng cho doanh nghiệp thực hiện dự án NOXH thêm 5% sau khi dự án được hoàn thành. Vì khi kiểm toán, có nhiều chi phí thực tế doanh nghiệp phải chi ra nhưng không được tính là hợp lý nên loại ra.

Bên cạnh đó, khi xét tiêu chí người mua nhà, ở một số địa phương còn lúng túng rất mất thời gian vì không có hệ thống tra cứu dữ liệu nhất là người có thu nhập chịu thuế hay không. Do đó, cần cơ chế khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia được nhanh chóng.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng nêu vấn đề về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư làm NOXH. Bởi hiện nay, quy trình lựa chọn nhà đầu tư NOXH phải thực hiện nhiều bước và phần lớn thông qua đấu thầu.

Bên cạnh đó, các quy định về lựa chọn chủ đầu tư giữa các Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai chưa có sự thống nhất, do đó để nhà đầu tư được sớm triển khai đầu tư dự án NOXH, kiến nghị đẩy nhanh thủ tục bằng hình thức chỉ định thầu theo Luật Đất đai và theo khoản 12 điều 1 nghị định 148/2020/NĐ-CP: “Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây: Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án; sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.

Khu NOXH tại quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Doanh nghiệp cũng đề xuất linh hoạt trong quy định 20% diện tích NOXH cho thuê, vì lợi nhuận trong khoản này gần như bằng không. Bởi thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ cho thuê này để trống.

Trong khi đó, chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng NOXH. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị cho phép chuyển đổi 20% nhà cho thuê thành NOXH để bán hoặc thuê mua (Phần nhà cho thuê sẽ được tập trung vào một dự án riêng).

Đối với giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH theo Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định 2% trên chi phí đầu tư xây dựng phần NOXH cho các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp... nhưng thực tế chi khoảng 7 - 8%. Quy định lợi nhuận định mức dự án không vượt quá 10% cũng không hấp dẫn nhà đầu tư, mà nên là 15% mới phù hợp. “Vì với quy luật cạnh tranh thì Nhà nước đừng lo nhà đầu tư lời nhiều nếu như giá bán không thu hút được người mua nhà”, một doanh nghiệp nêu ý kiến.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đề xuất nên mở rộng đối tượng mua NOXH đối với những người có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Với thực tế mức đóng thuế thu nhập cá nhân hiện nay (11 triệu), sẽ đảm bảo khả năng tài chính để người mua nhà thanh toán cho tổ chức tín dụng. Cắt giảm điều kiện đối với trường hợp thuê NOXH (chỉ cần là đối tượng thu nhập thấp), đối với trường hợp mua, thuê mua NOXH thỉ chỉ cần đảm bảo 02 điều kiện là chưa có nhà ở và thu nhập thấp.

Ngoài ra, nên cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuê NOXH tại khu công nghiệp theo pháp luật về nhà ở và cơ sở lưu trú theo pháp luật về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế để cho người lao động trong đơn vị mình thuê lại. Một số dự án NOXH tại các khu công nghiệp hoặc lân cận các khu công nghiệp đang hạn chế vì bị giới hạn đối tượng chỉ là cán bộ công nhân viên làm việc trong các khu công nghiệp đó mà thôi.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư được chủ động đề xuất phương án thiết kế và đầu tư NOXH tại các khu đất được địa phương giao trên cơ sở đảm bảo quy định hiện hành. Đồng thời để phù hợp với ý tưởng đầu tư của chủ đầu tư khác nhau, phù hợp với thị trường tại từng địa phương và mang tính khả thi cao…

Tại Hội nghị, doanh nghiệp cũng nêu ra thực tế tại một số NOXH sau khi đưa vào sử dụng chỉ còn khoảng 20% người sử dụng là đúng đối tượng. Đối tượng không đúng sẽ mất đi ý nghĩa ban đầu mà Nhà nước, chủ đầu tư dành cho 10 nhóm đối tượng ưu tiên. Do đó, cần sự vào cuộc hành động quyết liệt của chính quyền địa phương để đảm bảo dự án vận hành đúng đối tượng và đúng quy định.